제프의 빌딩사이언스와 홈인스펙션(주택검사)

약 10년 전, 국내에서 처음 ‘홈인스펙터’라는 이름을 걸고 주택검사를 시작했을 무렵, 저는 ‘하자 없는 집짓기’라는 주말 교육도 함께 진행을 했습니다. 처음엔 창고 옆 작은 사무실, 원형 탁자에 3~4명이 둘러앉아 이야기하던 소규모 모임이었죠. 지금은 서울역이나 제주도에서 강의장을 빌려 진행할 만큼 규모도 커지고, 정성도 더해졌지만, 그 마음만큼은 늘 같았습니다.​그 교육의 목적은 단순했습니다. 집을 짓는 분들이 몰라서 엉뚱한 일을 당하지 않도록 돕고 싶었습니다. 하자는 왜 생기는지, 어떤 부분을 주의해야 하는지 알려드리는 것이었죠. 하지만 돌아보면, 너무 많은 내용을 한꺼번에 쏟아붓는 식이었던 것 같아요. 네 시간 교육에 쉬는 시간도 제대로 못 드리고, 전달하지 못한 자료는 늘 남아있던 채 아쉽게 마..

주택건축및유지관리 2025. 4. 10. 08:50

탄소중립 문제 때문에 CLT건축에 대해서 작년부터 관심을 가지고 들여다 보고 있었는데... 난데없이 트럼프가 나타나서 관세전쟁을 벌이는 바람에 탄소중립이고 뭐고 다 심연속으로 사라져 버렸다. 원래는 어떻게든 국산CLT를 활성화 시키는 방법을 찾고 있었는데 이미 물건너 가버린 상황이다. 그냥 저렴한 외국 CLT 수입해서 사용하는 수 밖엔 없을 듯하다. 미국이 깽판치니 이젠 유럽쪽과 소통을 강화하는 수 밖엔 없다. 다행히도 CLT쪽에 있어선 유럽이 미국보단 더 낫다. 러시아도 괜찮은데 미국 눈치봐야하니 조심스럽다.​작년부터 CLT건축에 대해서 목구조전문가인 김창환 소장과 계속 얘길해오고 있었다. CLT가 가진 강점이 워낙에 많기 때문이다. 하지만, 워낙 비싸다. 이런 식으로 지을려면... 엄청 돈 많이 든다..

주택건축및유지관리 2025. 4. 9. 09:28

요건 단독주택 사러가서 집 볼 때 사용할 수 있는 꿀팁!그냥 가자 마다 집안으로 들어가지 말고 집주변을 한번 쭈욱 둘러보도록 하자! 그러면서 외벽 부분에 후레싱이 어떻게 시공이 되어 있는지를 한번 살펴보도록 하자. 내 장담하는데 후레싱 시공이 제대로 된 집은 잘 지은 집이다. 후레싱이 없고, 시공했다고 해도 엉성하면 잘 지었다고는 할 수가 없는 집이다. 후레싱은 집 지은 사람들의 실력의 척도이다! ​이런 얘길해도 여전히 후레싱이 뭔지 그게 어디에 설치가 되어야만 하는지에 대해서 잘 모르는 사람들도 많다. 건축물의 하자와 관련된 공무원 교육준비중인데 관련된 자료들을 읽어보면 이런 얘기 꼭 한다. 건축물의 하자문제는 설계나 시공하는 사람들이 건축물의 기능에 대한 이해가 부족해서 생긴다고...​흠~ 이런 얘길..

주택건축및유지관리 2025. 4. 7. 08:59

사실 주택에서 구조 문제는 보통 사람들에겐 자신과는 관계없는 머나먼 딴 나라 얘기이다. 반면에 물 새면 바로 난리난다. 그래서, 그동안 내가 누수 등의 하자문제를 중심으로 주택검사 일을 해왔던 이유이다. 그냥 그게 계속하면 될텐데 왜 요즘 사람들이 관심도 없는 구조 문제에 대해서 자꾸만 얘길하고 교육을 한다고 하게 되었을까? 이유는 그게 너무나 중요한 문제인데 너무나 간과되고 있다는 생각을 했기 때문이다. 까짓 누수는 발생하면 고치면 된다. 좀 귀찮은 문제이긴 하지만 보수가 어려운 것이 아니다. 하지만, 구조문제는 한 방에 훅간다. 그 한 방이 평생 일어나지 않을 것이라고 사람들은 생각하지만 세상일 모르는 것이다. 그러니, 대비가 필요하다는 것이다.한 방에 훅간다는 것을 잘 보여주는 사진이다. 이런 상황..

주택건축및유지관리 2025. 4. 5. 09:38

일본 노토반도에서 생긴 지진에 의한 피해들을 조사분석한 기사들이 많다. 타산지석으로 삼아서 우리나라에서 건축을 할 때에도 적용을 해야만 한다. 우린들 지진에 안전한 나라는 아니라는 것이 구조관련 전문가들의 지속적인 경고이기 때문이다.​일본에선 아래 사진처럼 집이 무너지거나 넘어진 경우를 '도괴' 되었다고 한다. 한자어로 우리나라도 같은 단어를 사용한다. 말이 좀 낯설고 어렵다보니 붕괴라는 말로 바꿔서 쓰는 분야도 있지만, 건축쪽에선 그냥 그대로 사용을 한다. 원래 변화가 잘 안되는 분야이다.어쨋거나 이 도괴된 집들을 살펴보니 기초와 토대목을 연결하는 앙카볼트들은 짱짱하게 제 역할들을 하고 있었다고 한다. 아래 사진처럼 말이다. 이 얘긴 토대목에 앙카볼트 박는 것만 가지고는 지진 피해을 막기가 어렵다는 얘..

주택건축및유지관리 2025. 4. 4. 15:13

일 마치고 룰루랄라 차창문 열어 놓고 '열심히 일한 자! 쉬어라!' 하며 돌아오는데 저 멀리 길가에 보이는 나홀로 아파트의 벽체가 이상해 보인다. 가까워지니 확연하게 문제가 있다는 것이 드러난다. 이건 뭐 스타코 벽체 이상 증상의 모델과 같은 상태이다. 와! 이런 건 책에서나 봤는데 실제로 보게 될 줄이야!벽이 울퉁불퉁하고 화스너는 표면으로 튀어나오고 있다. 왜 이런 증상이 생기는 지에 대해선 설명이 좀 복잡하고 또 들어도 쉽게 이해가 가지를 않는다. 여러가지 복합적인 원인들이 작용을 한다. 그러다보니 나도 설명을 잘 못하겠다. ^^; ​그냥 저런 정도의 문제가 생기면 빨리 전면 보수 작업을 하는 것이 좋다고 생각하면 된다. 특히나 저런 문제에 더해서 아래 사진처럼 스타코 표면이 갈라져 버리면 이건 뭐 ..

주택건축및유지관리 2025. 4. 3. 08:05

주택건축에서 실수는 곧 하자로 연결이 된다. 생각해 보자. 그냥 늘상 하던 일 하는 것이 실수가 적을까? 아니면 새로운 것을 만들어 내는 것이 실수가 적을까? 당연히 늘 하던 것 하는 것이 더 익숙하고 능숙하기 때문에 실수가 적을 것이다. ​주택의 하자문제는 많은 부분이 시공하는 사람들의 실수에서 비롯된다. 하자 문제를 일부러 만들어 내는 사람들은 없다. 하다보니 실수가 생기는 것이고 또 잘 모르는 일을 하다보면 더 많은 실수가 생기는 것이다. 창의력은 뭔가 상품을 만들어 내는데엔 도움이 될 지 몰라도 집을 지을 때엔 그다지 도움이 되질 않는다. 주택하자 문제를 다루는 사람이다 보니 더욱 그런 생각을 하게 된다. 괜한 창의력으로 일을 망친 경우들을 많이 보기 때문이다.​예를 하나 들어본다. 보통 옥상이나..

주택건축및유지관리 2025. 3. 27. 08:32

이젠 가끔 웃기는 얘기하면 아재 개그라고 폄하를 받는 그런 나이가 되었다. 그래도, 아이돌 그룹은 많이 안다. 왜냐면 집에 가면 애들하고 새로 나온 노래나 뮤직비디오 등을 보면서 이런 저런 얘길 듣는 시간들을 갖다보니 내 나이 또래에 비해선 꽤나 많이 아는 편이다. 젊게 사는 비법 중 하나이다. 마음만은... ㅎㅎ​요즘 골아픈 상황에 처한 뉴진스라는 아이돌 그룹도 데뷰할 때부터 지켜보던 아이들이다. 뭔가 새로운 컨셉, 좀 특이하게도 복고풍인데 요즘 취향에 맞게 다듬어진 그런 이미지를 주는데다가 노래와 춤도 신선하게 받아들여졌던 그룹이다. 그런 인상은 나만 받는 것이 아닌지 데뷰하자마자 세계적인 그룹이 되어 버렸다. 그런데, 호사다마라고나 할까? 큰 성공을 거두자마자 이상한 일에 휩쓸려 버렸다. 이해가 안..

주택건축및유지관리 2025. 3. 22. 08:31

일본에서 실시한 주택검사에 대한 자료를 보다보니 누수 증상에 대한 좋은 이미지가 있어서 소개를 한다. 보통 사람들은 이런 증상이 있어도 이걸 누수 문제로 연결을 시키질 못한다. 그냥 이게 뭐지? 하는 정도. 그래서, 상황이 악화될때까지 놔두는 일들이 생겨나는데 바람직한 일이 아니다. 뭐든 초기 증상이 나타났을 때 바로 잡는 것이 가장 비용대비 효과가 큰 방법이다. 이런 것은 상식으로 알아두는 것이 좋을 것이다. 요 정도로는 전혀 감을 잡지를 못한다. 사실 이정도 증상은 대개의 경우 눈치를 못채고 넘어가는 경우가 대부분이다.이 정도가 되면 이젠 눈에 띈다. 신경이 좀 쓰이기 시작한다. 하지만, 아직도 누수 문제로까지 연결을 시키진 못한다. "이상하네! 색이 좀 변했네. 청소를 잘 안했나?" 하는 정도이 정..

주택건축및유지관리 2025. 3. 19. 08:14

최근 들어 신축주택에 대한 검사보다는 오래된 구옥을 고치려고 하는 분들의 검사 의뢰가 많다. 확실히 건축경기가 바닥인 모양이다. 신축 주택이 적다보니 생긴 현상이다. 어쨋거나 신축이던 오래된 주택을 고치던 제대로 하기 위해선 주택검사는 필요하다. 뭐든 대상을 잘 알아야만 실수가 적은 법이다.​전에 점검을 했던 1972년에 지은 주택의 초석이다. 세월이 지나서 많이 흐릿해졌지만 머릿돌이라는 글자 아래쪽으로 작게 1972년이라는 글자가 보인다. (사진에선 더 흐릿하다. ㅠㅠ) 무척 신경써서 지은 집인지라 근본이 좋다. 고치는 입장에서도 크게 신경 쓸 일이 없는 집이다. 그 동안 이 집은 무려 4번이나 검사 요청을 했다. 그만큼 조언이 가치가 있다는 얘기이다.  이 집도 한 40~50년 정도 된 집이다. 구도..

주택건축및유지관리 2025. 3. 18. 08:53

지은지 30년이 다 되어가는 목조주택, 검사중 집주인과 나눈 대화이다."목조주택은 수명이 얼마나 되나요?""글쎄요. 지은 상태와 유지관리에 따라서 다르겠지만 미국쪽엔 100년이 넘은 집들도 많더군요."집의 수명이나 사람의 수명이나 뭐 일률적으로 얘길 할 수가 없는 부분이다. 타고난 체력이라는 것도 있고, 평상시 유지관리도 있고, 사고라는 것도 있으니 말이다. 사람이나 집이나 수명에 관해선 같은 원칙이 적용이 된다.​최근에 오래된 목조주택들을 검사하면서 느낀 점이 있다. 유지관리가 정말로 중요하다는 것과 함부로 집 마구 뜯어 고치면 안된다는 것이다. 지은지 이십여년이 넘어가는 어떤 집은 유지관리가 정말로 안되었다. 덕분에 집에 심각한 구조적인 문제가 생겼다. 구조전문가도 건드리기 어려워하는 그런 집이 되어..

주택건축및유지관리 2025. 3. 16. 08:51

카페에 올렸던 지붕에 우물 형태를 만들면 누수가 생기기 쉽다는 글에 '역전방수를 하면 어떨까요?' 하는 질문이 댓글로 달렸다. 댓글에 대답은 달아 드렸지만, 혹시나 역전방수, 역전지붕에 대해서 유튜브 등에 과도하게 칭찬을 하는 동영상들이 있다보니 오해를 하는 분들이 있는 것 같아서 전에 썻던 글들을 다시 소개를 한다. ( 다시 쓰려니 좀 귀찮아서 ^^; )아래 두 개의 글만 읽어보셔도 바른 판단을 하실 수 있을 것이다.  바쁜 분들을 위해 핵심만 먼저 전달을 하자면 역전지붕은 오래전부터 유럽쪽에서 쓰던 방수 방식이고 뭐 그리 특별한 것은 아니란 것과 그것도 백년 간다는 식의 얘기는 순 뻥이라는 것이다. 보통 평균적으로 20~30년 정도 수명을 얘기한다. 이건 이 방수 방식을 개발한 나라에서 수십년이상 써..

주택건축및유지관리 2025. 3. 15. 08:26