제프의 빌딩사이언스와 홈인스펙션(주택검사)

어제 40년된 벽돌주택의 리모델링후 생긴 하자문제에 대한 전화상담이 있었다. 들어보니 이것저것 손을 많이 본 상태이다. 그런데, 전에 없던 외풍 문제가 생겨서 뼈가 시릴 정도이고, 통증까지 느껴진다는 하소연이었다. 뭔가 단열 시공에 문제가 있는 것으로 보인다. 단열검사를 해봐야만 할 상황이다. 집의 일부분이 추울 경우엔 그런 문제가 생길 수도 있다.​그런데, 이런 얘길 하신다. 집수리 한 것에 대해선 하자보증을 요구할 수가 없는 것 아니냐는 얘기이다. 집을 짓거나 샀을 때만 하자 보증에 대한 권리가 있는 것으로 알고 계셨다. 아니라고 말씀드렸다. 요즘은 머리가 돌아가는 속도가 좀 느려지다보니 통화중에 설명을 드렸어야만 하는데 그땐 정확하게 기억이 나질 않아서 통화후에 다시 찾아봤다. 리모델링이나 집수리를..

주택건축및유지관리 2025. 2. 15. 08:22

얼마 전에 만난 지인, 이사를 한다고 한다. 이사 얘기를 하면서 입이 불쑥 튀어 나오는데 왜 그런가 했더니 포장이사 비용이 삼백이 넘어간다고 한다. 손 없는 날 고른 것도 아닌데 이사 비용이 너무 비싸다고 한참을 툴툴 거린다. 왜 그런지 모르겠지만 이사 비용은 정말 너무 많이 비싸진 것 같다. 월급 들어오면 통장 찍고 그대로 스쳐지나가듯 나가버리니 월급쟁이들은 살기 정말 퍽퍽하다. 그런데, 이사할 때 또 목돈 드는 일이 있다. 바로 가구 바꾸기 이다. 이유 중에 하나가 곰팡이 문제이다. 전에 살던 집에서 결로와 곰팡이로 고생하다보니 가구뒷면에도 곰팡이가 가득 피었다는 것이다. 닦아내고 다시 쓰려고 하니 왠지 좀 찜찜하다. 주변 사람들에게 물어보니 곰팡이 폈던 가구 가지고 이사가면 마치 곰팡이 씨앗을 가지..

주택건축및유지관리 2025. 2. 14. 10:54

전 세계 곳곳에서 기상이변이 속출하는 시대입니다.과거엔 "수십 년 만의 현상"이라던 것이 이제는 "수백 년 만의 현상"으로 바뀌었습니다. 예측 불가능한 자연환경이라는 시대 속에서 우리가 가장 먼저 신경 써야 할 것은 바로 집의 안전함입니다. 단열과 기밀성이 낮아 집이 조금 춥다면 불편할 뿐이지만, 집이 구조적으로 불안정하다면 거주 자체가 불가능해질 수 있습니다.그 동안 주택검사를 하면서 구조적인 문제를 가진 목조주택들을 많이 목격해 왔습니다. 불과 몇년전만 해도 바닥이 처지고 집이 기울고 한 경우라고 해도 큰 경각심을 가지질 않았습니다. 워낙에 그런 집들도 많고 또 우리나란 자연재해가 거의 없는 환경이라는 생각 때문이었습니다.​하지만, 뉴스를 계속 장식하는 기상이변 소식, 얼마전 충주에서 발생한 지진, ..

주택건축및유지관리 2025. 2. 14. 09:34

세상엔 두가지 선택이 있다. 올바른 선택, 잘못된 선택.겨울이 되어 유리창에 결로가 잔뜩 생겨난다면 매일 청소를 하는 것이 나을까? 아니면, 뽁뽁이를 붙여서 결로가 생기지 않도록 하는 것이 나을까? 둘 중에 하나를 택하라면 매일 청소를 하는 것이 더 낫다. 왜냐햐면 닦아낸 물만큼 매일 실내의 습도를 낮출 수가 있는 방법이기 때문이다. 실내에 과도하게 많은 습기가 유리창에 결로 형태로 나타난다. 대신 뽁뽁이를 붙이면 유리창에 결로는 생기지 않는다. 뽁뽁이의 표면온도가 높고 결로가 생기기 어려운 표면구조를 가졌기 때문이다. 대신, 유리창에 생길 결로가 다른 곳에 또 다른 모습으로 나타난다. 주로 청소하기 어려운 방 구석, 천정 구석, 붙박이장 뒤쪽, 신발장안에 고이 모셔놓은 고급 구두, 옷방에 넣어두 명품 ..

주택건축및유지관리 2025. 2. 13. 09:01

이전엔 북미와 영국쪽의 주택 하자문제들에 대해서만 주로 들여 보다가 최근에 일본쪽의 주택 하자문제들에 관심을 가지고 살펴보고 있다. 주택에 생긴 문제라는 것이 다 거기서 거기인 것 같지만, 나라마다 하자문제에 대해서 느끼는 체감도 같은 것이 많이 다른 것 같다. 기본적으로 작용하는 원리는 같지만 주로 언급이 되는 하자사례들을 보면 뭔가 묘하게 많이 다르다는 느낌이다. 그래서인지 더 세밀하게 시간을 들여서 살펴보고 있다.​일본의 주택 하자문제에서 서구권과 가장 많이 다르다고 생각하는 부분이 주로 누수와 관련된 문제들이 주를 이룬다는 것이다. 특히 벽이나 지붕에서 비가 새는 것이 거의 모든 하자문제의 중심이다. 그래서, 우리나라나 미국쪽엔 없는 일본만의 아주 독특한 용어가 있다. ​우사무(雨仕舞)라는 말이다..

주택건축및유지관리 2025. 2. 12. 09:09

나이들어 '틀딱' 소리 안들으려면 공부를 해야만 한다. 뭐든 과학적인 근거와 팩트를 가지고 얘길 해야지 대화가 되지 말도 안되는 엉뚱한 소리 해대면 아무리 속 좋은 사람이라고 해도 짜증을 낼 수 밖엔 없다. 나이들면 갖춰야만 할 세븐 업(7-up) 중에 "입은 닫고!"(Shut up)이 들어 있는 이유이다.​아파트에 살면서 난방비 아낀다고 집 난방 안하고 사는 분들 있다. 주로 연세가 좀 있으신 분들이다. 그 분들 얘기는 "우리 집은 잘 지어져서 난방을 안해도 따뜻해!"이다. 그 집이 잘 지어져서 따뜻한 것이 아니다. 그 집과 맞닿아 있는 상하좌우의 모든 집들이 난방을 해서 그 집을 데워주고 있기 때문에 따뜻한 것이다. 한 마디로 주변 사람들에게 민폐를 끼치고 있다는 얘기이다. 이웃 주민들에겐 내 소중한..

주택건축및유지관리 2025. 2. 12. 08:48

그러니까 내 말이... 원인을 제대로 모르고 열심히 하기만 하면 엉뚱한 일 하느라 고생한다고요!​상세한 내용이 기억은 나질 않지만 예전에 이런 얘기가 있었다. 미국의 어떤 양반이 계속 몸이 안좋아지는 것이다. 건강에 이상신호가 왔다. 눈이 튀어나오고 침침해 지고 혈압도 올라가고 어질어질해지고... 병원을 이곳저곳 다 다니면서 별별 검사를 다 받아봤는데 뚜렷한 원인이 나오질 않았다. 그냥 나이가 들고 몸관리를 안해서 그런 증상이 나타나는 것이란 얘기들 밖엔 못 듣고 관련된 증상들에 대한 약들만 주는 것이었다. 점점 상태는 안좋아지는 것 같고... 상심해서 야위어 가는 몸에 맞는 새 옷을 맞추러 양복점에 들렀다고 한다. 그때 양복점 주인이 한 마디 했다고 한다.​"넥타이를 너무 꽉 매시네요. 그럼 눈이 튀어..

주택건축및유지관리 2025. 2. 12. 08:32

철콘주택 짓는 분들이 집 짓는 과정에서 하자라는 말을 처음으로 떠올리게 되는 일이 아마도 콘크리트 타설후에 접하게 되는 허니컴, 일명 곰보현상일 것이다. 허니컴은 타설된 구조체의 일부에서 골재와 시멘트 페이스트가 분리가 되면서 생겨나는데 아래 사진과 같은 식으로 생겼기 때문에 아무리 초보자라도 이상하다는 생각을 안할 수가 없다.갑자기 든 생각인데 서양사람과 우리나라 사람들 사이엔 뭔가를 비교할 때 사용하는 용어에 차이가 있는 것 같다. 같은 모양인데 서양사람들은 벌집처럼 생겼다고 해서 허니컴인데, 우리는 사람에 비유해서 곰보라는 말을 쓴다. 서양은 사물중심의 사고를 하고 동양은 사람중심의 사고를 한다는 얘길 들었던 것이 생각이 난다. 우리 말이 좀 강하다.​곰보현상을 바라보는 집주인 심정은 착잡하기만 하..

주택건축및유지관리 2025. 2. 11. 09:10

목조주택의 외장재는 기본적으로 다양한 경로로 외장재의 뒷쪽으로 들어간 빗물들을 빨리 바깥으로 배수하고 건조를 시킬 수 있는 구조로 시공되는 것이 좋다. 흔히 얘기하는 레인스크린 시스템이라는 것이 바로 그 목적을 위해서 만들어지는 것이다. 스타코도 그런 배수와 환기가 가능하도록 시공이 되어야만 한다. 벽체의 아랫쪽에 배수용 눈물구멍(weep hole)이 있어야만 한다는 것이다. 아래 그림과 비슷하게 말이다. 스타코 시공방식에 차이가 있어도 기본적인 배수 구조는 같다고 생각하면 된다. 아래 사진을 한번 보자. 벽이 바깥쪽으로 튀어나온 구조이다. 범프아웃(Bump-out) 구조라고 부른다. 이런 벽체 구조는 비에 더 많이 노출이 되는 구조이다. 스타코 배수구조를 생각하면 이 튀어나온 벽체의 하단부엔 뭔가 배수..

주택건축및유지관리 2025. 2. 10. 08:41

집은 시간이 지나면 망가진다. 우리나라 사람들은 이 단순한 사실을 잊는다. 집은 유지·보수가 필요하다. 하지만 많은 사람이 지금 당장만 보고 산다. 미래의 문제를 생각하지 않는다.​주택검사를 하다보면 안타까운 상황들이 있다. 가장 대표적인 것이 낡은 아파트나 빌라에 사는 분들에게 생긴 일들이다. 아파트는 그나마 조금 낫다. 하지만, 노후 빌라는 정말 심각한 경우들이 많다. 무엇이 심각하냐면 건물에 문제가 있는데 보수작업이 안된다. 예컨데 빌라 3층에 사는 집에 창문쪽에서 누수가 생겼다. 그런데 원인이 지붕과 외벽쪽의 문제이다. 그런 부분은 공유부분이기 때문에 수리비는 공동부담이다. 아파트는 관리사무소에서 그런 일들을 담당한다. 하지만, 작은 빌라 같은 곳엔 그런 것이 없다. 이웃 주민들도 자기 집은 물 ..

주택건축및유지관리 2025. 2. 9. 08:36

이상한 일이다. 집을 설계한 사람이나 집을 지은 시공사나 다 그럴리가 없다고 얘길한다. 하지만, 막상 집에 사는 사람은 춥다! 이게 어찌된 일일까? 사는 사람이 춥다면 추운 것이다. 시공사나 건축사는 잘 모르는 뭔가 빠뜨리는 부분이 있다. 머릿 속의 세상과 현실의 세상 사이에 갭이 크다. 이런 일은 대부분 건축현장들이 어찌 돌아가는지를 잘 몰라서 생기는 일이다. 그럴리가 없다고 얘길하는 사람들은 대부분이 책상머리에 앉아 있는 사람들이다. 자기들이 그리고 체크한 도면상에는 아무런 이상이 없기 때문이다. 하지만, 설계와 시공이 다른 것이 현실이다. 그런 차이가 그 집에 사는 사람들이 춥다는 소리로 표출이 되는 것이다.​내가 쓴 글들을 많이 읽어보신 분들은 단열에서 열교 현상이 차지하는 비중이 얼마나 큰지를 ..

주택건축및유지관리 2025. 2. 8. 10:45

입춘이 지났다. 이젠 슬슬 결로와 곰팡이 문제들이 이곳저곳에서 터져 나올 때가 되었다. 겨우내 눈에 띄지않게 축적되었던 습기 문제들이 이제 슬슬 그 모습을 드러내는 시기가 된 것이다.​사람이 서로 잘 맞으면 궁합이 좋다고 한다. 사람사이에만 궁합이 있는 것이 아니다. 집과 사람사이에도 궁합이 있다. 집과 사람도 서로 맞아야만 한다. 사람들중엔 민감한 분들이 있다. 곰팡이, 화학물질 등에 체질적으로 남들보다 예민한 분들이 있다. 다른 사람들은 별 느낌이 없는 곳에서도 민감한 분들은 예민하게 느낀다. 그런 분들이 결로 곰팡이가 심한 집에 들어가면 이런 일이 생긴다. 한 마디로 집 잘못 사서 망한 사례이다.이 분은 이 집에선 살 수가 없다고 한다. 집에 못들어가고 베란다에 침대를 내어 놓고 거기서 생활하고 있..

주택건축및유지관리 2025. 2. 4. 08:21