제프의 빌딩사이언스와 홈인스펙션(주택검사)

목조주택의 외장재는 기본적으로 다양한 경로로 외장재의 뒷쪽으로 들어간 빗물들을 빨리 바깥으로 배수하고 건조를 시킬 수 있는 구조로 시공되는 것이 좋다. 흔히 얘기하는 레인스크린 시스템이라는 것이 바로 그 목적을 위해서 만들어지는 것이다. 스타코도 그런 배수와 환기가 가능하도록 시공이 되어야만 한다. 벽체의 아랫쪽에 배수용 눈물구멍(weep hole)이 있어야만 한다는 것이다. 아래 그림과 비슷하게 말이다. 스타코 시공방식에 차이가 있어도 기본적인 배수 구조는 같다고 생각하면 된다. 아래 사진을 한번 보자. 벽이 바깥쪽으로 튀어나온 구조이다. 범프아웃(Bump-out) 구조라고 부른다. 이런 벽체 구조는 비에 더 많이 노출이 되는 구조이다. 스타코 배수구조를 생각하면 이 튀어나온 벽체의 하단부엔 뭔가 배수..

주택건축및유지관리 2025. 2. 10. 08:41

집은 시간이 지나면 망가진다. 우리나라 사람들은 이 단순한 사실을 잊는다. 집은 유지·보수가 필요하다. 하지만 많은 사람이 지금 당장만 보고 산다. 미래의 문제를 생각하지 않는다.​주택검사를 하다보면 안타까운 상황들이 있다. 가장 대표적인 것이 낡은 아파트나 빌라에 사는 분들에게 생긴 일들이다. 아파트는 그나마 조금 낫다. 하지만, 노후 빌라는 정말 심각한 경우들이 많다. 무엇이 심각하냐면 건물에 문제가 있는데 보수작업이 안된다. 예컨데 빌라 3층에 사는 집에 창문쪽에서 누수가 생겼다. 그런데 원인이 지붕과 외벽쪽의 문제이다. 그런 부분은 공유부분이기 때문에 수리비는 공동부담이다. 아파트는 관리사무소에서 그런 일들을 담당한다. 하지만, 작은 빌라 같은 곳엔 그런 것이 없다. 이웃 주민들도 자기 집은 물 ..

주택건축및유지관리 2025. 2. 9. 08:36

이상한 일이다. 집을 설계한 사람이나 집을 지은 시공사나 다 그럴리가 없다고 얘길한다. 하지만, 막상 집에 사는 사람은 춥다! 이게 어찌된 일일까? 사는 사람이 춥다면 추운 것이다. 시공사나 건축사는 잘 모르는 뭔가 빠뜨리는 부분이 있다. 머릿 속의 세상과 현실의 세상 사이에 갭이 크다. 이런 일은 대부분 건축현장들이 어찌 돌아가는지를 잘 몰라서 생기는 일이다. 그럴리가 없다고 얘길하는 사람들은 대부분이 책상머리에 앉아 있는 사람들이다. 자기들이 그리고 체크한 도면상에는 아무런 이상이 없기 때문이다. 하지만, 설계와 시공이 다른 것이 현실이다. 그런 차이가 그 집에 사는 사람들이 춥다는 소리로 표출이 되는 것이다.​내가 쓴 글들을 많이 읽어보신 분들은 단열에서 열교 현상이 차지하는 비중이 얼마나 큰지를 ..

주택건축및유지관리 2025. 2. 8. 10:45

입춘이 지났다. 이젠 슬슬 결로와 곰팡이 문제들이 이곳저곳에서 터져 나올 때가 되었다. 겨우내 눈에 띄지않게 축적되었던 습기 문제들이 이제 슬슬 그 모습을 드러내는 시기가 된 것이다.​사람이 서로 잘 맞으면 궁합이 좋다고 한다. 사람사이에만 궁합이 있는 것이 아니다. 집과 사람사이에도 궁합이 있다. 집과 사람도 서로 맞아야만 한다. 사람들중엔 민감한 분들이 있다. 곰팡이, 화학물질 등에 체질적으로 남들보다 예민한 분들이 있다. 다른 사람들은 별 느낌이 없는 곳에서도 민감한 분들은 예민하게 느낀다. 그런 분들이 결로 곰팡이가 심한 집에 들어가면 이런 일이 생긴다. 한 마디로 집 잘못 사서 망한 사례이다.이 분은 이 집에선 살 수가 없다고 한다. 집에 못들어가고 베란다에 침대를 내어 놓고 거기서 생활하고 있..

주택건축및유지관리 2025. 2. 4. 08:21

얼마전에 검사를 했던 집, 심각한 구조적인 문제로 인해서 철거까지도 생각을 해야만 하는 상황이다. 구조 문제이기는 하지만 망가진 주 원인은 오랫동안 누수가 되는 것을 방치를 했기 때문이다. 장기간의 누수로 인해서 구조재들이 많이 상했다. 그로 인해서 집에 이미 변형이 시작된 상태이다. 심각하다.  같은 시기에 지어진 비슷한 집들이 여럿이 있는 동네이다. 그런데 유독 그 집은 상태가 좋지 못하다. 다른 집들도 좀 문제가 있어 보이기는 하지만 그 집보다는 낫다. 꽤 괜찮아 보이는 집들도 있다. 같은 시기에 같은 디자인으로 같은 사람들이 지은 집인데 왜 그런 차이가 발생을 했을까?   가장 큰 차이점은 내 생각엔 집주인이 거기에 살았으냐 아니냐의 차이인 것 같다. 집주인들이 사는 집들은 관리가 잘되다보니 상태..

주택건축및유지관리 2025. 2. 3. 06:19

주택에서 생기는 구조 문제와 누수 문제는 떼려야 뗄 수 없는 관계입니다. 구조 문제가 누수를 부르고, 누수는 또 구조 문제를 악화시키죠. 동전의 양면입니다. 제가 국내 1호 홈인스펙터로 누수 등의 주택 하자문제를 검사하고 또 연구하면서 자연스럽게 구조 문제에 관심을 가지게 된 이유이기도 합니다. 그래서 2025년에는 이와 관련된 주제로 꾸준히 교육과 세미나를 열 계획입니다. 사람들이 주택 하자문제로 걱정하지 않은 사회를 만들어야죠!​옥상에서 스며든 물이 천정속으로 떨어지고 있는 장면 ​1월에도 오전엔 집짓기 교육, 오후엔 목조주택 구조강화 세미나로 나눠 진행하려고 합니다. 왜냐하면 누수와 관련된 집짓기 교육은 주택의 형태에 상관없이 폭넓게 적용되는 내용이라 누구나 들으실 수 있지만, 구조강화 문제는 주택..

주택건축및유지관리 2024. 12. 27. 08:02

요즘은 새 아파트에 생긴 결로, 곰팡이 얘길 별로 안한다. 예전엔 관련되는 글들을 많이 썼다. 그땐 한창 그런 증상을 연구할 때이기도 하고, 또 그런 글들을 많이 쓰면 이런저런 상담전화들이 많다보니 재미도 있었기 때문이다. 그때가 한창 세종시 입주하고, 미사지구 입주하고 하던 때인지라 진짜로 전화들이 많이 왔었다. 원래 새 아파트엔 결로 곰팡이 문제가 좀 더 잘 생기는 원인들이 있는데 그걸 모르다보니 집 탓하는 사람들이 많았기 때문이다. 그래도 요즘은 많이 알려져서 그나마 집관리들을 잘 하는 편이다. 또 그전엔 단열공사하는 사람들이 결로는 무조건 집탓 하는 식의 얘기들을 많이 퍼트려 놓아서 엉뚱한 일 하는 사람들이 많았다. 쓸데없이 돈 들이고 효과도 없는 그런 일들 말이다.그때 그렇게도 많은 상담을 하면..

주택건축및유지관리 2024. 12. 25. 05:31

사실 건축 기술 세미나 하면 어렵게 생각하는 사람들이 많기 때문에 좀 걱정을 했다. 서울도 아닌 제주도에서 사람들을 모을 수 있을까? 서울에서도 사람들 모으기가 쉽지 않은데... 하지만, 뭐 그럭저럭, 내 처음 예상보다는 사람들이 많이 참가를 하셨다. 그저 내 블로그와 카페에 글을 올려 홍보한 것 치고는 꽤 성공적이다. 나름 뿌듯...​지역 관공서 등에서 운영하는 창업센터 같은 곳의 강의장들을 임대할 수 있으면 좋으련만 갑작스럽게 하는 일정이었던데다가 그런 곳들은 수요가 많아서 이미 다 예약이 끝난 상황인지라 별 수 없이 임대료가 비싼 사설 교육장을 빌릴 수 밖엔 없었다. 비용이야 좀 들었지만 세미나실 자체는 좋다. 위치도 좋아서 저 멀리 한라산도 잘 보이고 1층과 야외에 전시해 놓은 수석들을 보는 재미..

주택건축및유지관리 2024. 12. 20. 09:03

이제 이틀 남았네요!제주 기후에 맞는 목조주택 건축 방법을 배울 수 있는 세미나가 바로 이번 주 수요일 오후 1시 30분에 열립니다. 이번이 마지막 공지입니다!​비와 바람이 많은 제주도에서도 튼튼하고 안전한 목조주택을 지을 수 있는 방법을 알아보세요. 여러분의 고민을 해결해 드립니다.​이런 분들에게 꼭 필요한 세미나입니다!내 집 짓기를 계획 중인 예비 건축주환경에 적합한 유지 관리를 고민하는 기존 건축주하자가 적은 안전한 집을 구입하고 싶은 주택 구매 예정자제주 지역에서 경쟁력 있는 목조주택을 짓고자 하는 빌더/건축업자📅 세미나 일정일 시 : 12월 18일(수요일) 오후 1시 30분 ~ 5시 30분장 소 : 제주시 영평동 천년의 미 강의실 (영평길 274, 2층)참가비 : 5만 원지금 신청하세요! 신청..

주택건축및유지관리 2024. 12. 16. 08:22

다음주 제주 세미나에서 얘기할 내용들을 정리중이다. 이번엔 구조부분을 좀 더 강조하기 위해서 목구조 전문가인 김창환 소장 시간을 많이 배정하고, 난 빗물관리 부분 담당인데 시간을 적게 배정을 했다. 사실 빗물관리 얘기만 해도 하루종일 떠들어도 시간이 모자르지만 어쩔수가 없다 세미나 시간이 정해져 있다보니... ㅠㅠ 어쨋거나 짧은 시간 얘길하다고 해도 임팩트가 있는 얘길 좀 해야만 하니 이런저런 자료들을 다시 들여다 보면서 내용을 선별중이다. 한 시간 얘길하려면 한주는 준비를 해야만 한다. 그러니, 강의는 받는 사람보다 하는 사람이 더 많이 공부가 된다는 얘기가 나오는 것이다. 내가 강의를 꾸준히 하는 이유이기도 하다. 늘공, 늘 공부하는 사람!​사실 제주에서 세미나 하면서 참석할 사람들을 모을 수 있을까..

주택건축및유지관리 2024. 12. 14. 13:06

날이 추워지고 겨울이 깊어가니 결로, 곰팡이 문제로 상담전화들이 많다. 늘 그렇듯이 한쪽에선 단열이 문제라고 하고 반대되는 쪽에선 환기가 문제라고 한다. 한쪽도 밀리지 않고 의견대립이 팽팽하다. 그도 그럴 것이 둘 다 주장하는 근거들이 확실하기 때문이다. 사실 어떻게 보면 둘 중 어느 쪽만 맞다고 보기도 어려운 경우들이 많다. 대개는 그 두 가지 요인들이 함께 작용을 하기 때문이다. 그래도, 굳이 좀 더 직접적인 원인을 찾는다면 그땐 측정을 해봐야만 한다. 어느 쪽이 더 큰 역할을 했는지를 말이다.​결로와 곰팡이는 일반적으로 방의 구석진 모서리 같은 곳에서 쉽게 나타난다. 코너 부분은 다른 곳들보다 온도가 낮기 때문에 실내 수증기량이 같더라도 상대 습도(RH)가 높다. 온도에 따라 습도가 변하기 때문에 ..

주택건축및유지관리 2024. 12. 11. 08:28

날이 추워지니 결로와 곰팡이 관련된 문의가 늘어나기 시작한다. 뭐라도 조언을 얻고자 하는 문의들이니 들어보고 이런저런 얘길 좀 해주는 편이다. 그나마 새 집들은 뭔가 증상을 확실히 없앨만한 방법들이 있는데, 오래된 집들은 많이 어렵다. 그리고 또 오래된 집에서 생기는 결로 곰팡이 문제는 집과 그 집에 사는 사람들과의 부조화에서 생기는 문제들인지라 더 어렵다. 그게 무슨 얘기냐 하면 이런 것이다. 원래 오래된 낡은 집들에 나이든 양반들이 살때는 결로 곰팡이 문제가 잘 안생긴다. 왜냐면 집은 낡아서 기밀성이 떨어지고, 그 분들은 실내에서 그리 많은 습기를 발생시키질 않기 때문이다. 밥 해 먹고 가끔 세탁기 돌려서 마당이나 베란다에 널어 놓는 것 정도 외엔 습기를 발생시킬 일들이 별로 없기 때문이다.  그런데..

주택건축및유지관리 2024. 12. 8. 06:19