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하자전문가의 경매주택 팩트체크 15 ) 네모나게 생겨서 유지관리에 부쩍 신경을 써야만 하는 집, 게으른 집주인에겐 어울리지 않아요! 주택 하자의 많은 부분이 디자인 때문에 생겨난다. 이 집도 취약한 부분들이 많다. 디자인에서 취약 부분을 안다는 것이 중요한데, 왜냐면 그런 부분들은 좀 더 꼼꼼하게 시공을 해야만 하기 때문이다. 모르면... 꼼꼼함이 떨어지고 문제가 생기기 쉽다.​부동산360 유튜브에 몇달전에 소개된 경매주택이다. 하자전문가인 내가 "네모네모난 집은 하자가 발생할 가능성이 높습니다" 라고 얘기할 때 떠올리는 바로 그 네모네모난 집의 전형적인 모습이다. 철콘주택이긴 하지만 이런 형태는 기본적으로 빗물관리에 좋지가 못하다. 다만 기초가 높은 것은 가점사항이다. 기초가 높으면 무조건 플러스 10점!이 집의 문제점은 단지 네모난 디자인뿐만이 아니라 그 네모난 디자인을 더 취약하게 만드는 또 네모난 장식들 때문이다. 너무 밋밋해.. 2026. 9. 3.
하자전문가의 경매주택 팩트체크 14 ) 비슷한 집이 많은 타운하우스에선 옆집들과 비교해 보는 것이 좋은 집을 고르는 임장방법 요즘 집들은 예전과는 달리 화장의 기술, 즉 집의 외부를 꾸미는 기술이 매우 발전이 되었다. 건축가들이 주택의 성능보다는 디자인에 좀 더 집중해 온 결과물이 아닐지 모르겠다. 보기 좋은 떡이 먹기 좋다는 식의 소비자들의 취향 변화도 함께 작용을 했을 것이다. 이왕이면 다홍치마! 그런 소비자들의 심리를 잘 알고 활용을 하는 것이 분양주택 시공사들이다. 최대한 이쁘게 이쁘게~~ 그래서 겉모습만 보고도 혹하는 분들이 많다.​몇달전에 경매에 나왔다고 올라온 이 집, 소개하는 기자의 취향에 맞았는지 마음에 들어 하는 것 같다. 밝은 색 벽돌집은 여성들이 좋아하는 그런 형태이다. 네모네모나게 깔끔하게 생긴 환하게 빛나는 벽돌집들이 모여 있으면 유럽에 온 듯한 느낌도 들고 사람들이 좋아할 만하다. 사실 실제 유럽과는.. 2026. 9. 3.
9월 주택검사 기초과정 및 하자없는 집짓기 컨설팅과정 운영 안내 이번 달부터는 그동안 운영해 온 ‘주택검사 기초과정’과 ‘하자 없는 집짓기 과정’의 운영 방식을 새롭게 개편합니다. 그 동안 두 과정을 각각 다른 주말에 운영하려다 보니 일정 조정이 쉽지 않았고, 교육이 정기적으로 이어지지 못하는 어려움도 있었습니다. 이에 따라 앞으로는 두 과정을 같은 날 연이어 운영하되, 각 과정의 목적과 참가 대상에 맞게 교육 내용과 진행 방식을 보다 명확하게 구분하여 운영할 예정입니다. 1. 주택검사 기초과정 주택검사 기초과정은 교육시간을 줄이는 대신, 주택검사와 홈인스펙터라는 직업을 이해하는 데 필요한 핵심 내용을 중심으로 진행합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다. 주택검사와 홈인스펙터란 무엇인가국내에서 홈인스펙터로 활동하기 위해 준비해야 할 사항주택검사를 평생 직업으로 삼기 위.. 2026. 9. 3.
재취업 실패는 인생전환의 계기, '낙엽'이 아닌 '씨앗'으로 사는 법 20년 차 베테랑도 피할 수 없는 40대 재취업 실패의 진짜 원인은 경기 침체가 아닌 자동화와 중간 관리직의 소멸입니다. 조직의 '낙엽'에서 벗어나 자신만의 전문 영역을 개척하는 '씨앗'으로 인생 2막을 준비하는 실질적인 커리어 전환 전략을 나눕니다. 20년 경력의 재무 베테랑도 재취업에 실패했다는 기사를 보았습니다. 언론은 입을 모아 '경기 침체'를 원인으로 꼽지만, 이는 사태를 지나치게 단순화한 시각입니다. 모든 위기를 경기 탓으로 돌리면 기사는 쓰기 편하겠지만, 문제의 본질은 전혀 다른 곳에 있습니다.1. 재무 20년 경력의 일자리가 사라진 진짜 이유재무 분야에서 20년을 일했다면 사실상 할 만큼 한 것입니다. 지금처럼 컴퓨터 프로그램, ERP, AI 자동화 소프트웨어가 고도화된 시대에 전통적인 .. 2026. 9. 3.
목조주택 리모델링 전 주택검사가 필수인 이유: 무심코 저지른 철거와 설비 타공의 위험성 목조주택 리모델링이나 인테리어 공사 시 내력벽을 무단 철거하거나 장선을 임의로 절단하면, 건물 전체의 하중 전달 경로(Load Path)가 무너지며 바닥 처짐, 벽체 균열, 누수 등의 치명적인 연쇄 하자가 발생합니다. 실제 일산 정발산동 목조 근린생활시설 주택의 1층 구조보강 사례를 통해, 목조주택 리모델링 전 반드시 거쳐야 할 검사 절차와 올바른 구조보강 원칙을 정리합니다. 1. 목조주택 리모델링 공사가 중단된 이유일산 현장은 1층 공간 리모델링을 위해 일부 벽체 철거를 계획 중이었습니다. 그러나 사전 점검 과정에서 다음과 같은 구조적 결함이 발견되어 즉시 공사를 중단하고 정밀 골조 검사를 진행했습니다.기존 2층 바닥의 구조적 처짐: 과거 진행된 부실한 내부 개조 공사로 인해 이미 2층 바닥 슬래브에 .. 2026. 9. 3.
판교 8년된 목조주택, 주택검사의 필요성을 이야기 한다. 간만에 판교 단독주택단지 지구에 있는 지은지 8년 정도 된 목조 주택의 검사를 나갔다. 보통 예정되었던 검사 시간보다 현장에 일찍 도착하게 되면 운전하면서 굳은 근육도 좀 몰랑하게 만들고 산책도 할겸 주변에 있는 집들도 한번 쭈욱 살펴본다. 돌아보면 가끔 특이한 집들이 눈에 들어온다. 이 집도 그렇다. 외벽마감을 석재로 감싸 놓았는데 돌에 짙은 색의 곰팡이들이 군데군데 피어나 있다. 이상하다. 자재 사용이 잘못되었던지 아니면 그 부분의 벽체 내부에 뭔가 문제가 있다. 주로 습기 문제이다. 건축재료상의 이상여부를 살피는 것이 주택검사, 홈인스펙션의 기본이다.​​단지내에 있는 여전히 많은 스타코 외벽의 집들도 걱정되는 바가 있다. 게다가 집의 외양을 복잡하게 만들어 놓은 집은 더더욱이나 그렇다. 군데 군데 .. 2026. 9. 2.
누수로 젖었던 마루바닥 이상은 없을까? 함수율 검사로 피해범위 확인 누수 검사를 요청한 현장에 가보니 누수 흔적은 없고 리모델링 공사가 한창이다. 무슨 상황이지? 검사를 요청하셨던 분을 만나 얘길 들으니 8월초에 누수가 있었다고 한다. 20여일이 지난 상황이다. 그런데 왜 지금에 와서야 검사를 요청하셨을까? ​사연은 이렇다. 위층에서 누수가 생겨서 실내 이곳 저곳에 물들이 뚝뚝 떨어졌다고 한다. 위층에서 누수 수리하고 천정과 벽체 부분에 대해선 보험사에서 확인하고 보상을 해 준다고 했다. 그래선지 실내 인테리어 공사를 한창 진행중이었다. 그런데, 바닥의 마루 부분에 대해선 문제가 없다고 생각을 했는지 보상 범위에서 빼 버린 모양이다. 건물주는 좀 불안하다. 그러니, 진짜로 마루 부분에 문제가 있는지 없는지를 확인하고 싶다는 얘기이다.​그래서, 마루바닥에 대한 함수율 측정.. 2026. 9. 2.
신축 철콘 주택의 창문 시공상태 점검을 위해 블로어도어테스트를 실시했더니 패시브하우스 기준 이상의 기밀성을 확인 철근콘크리트 신축 주택의 독일식 삼중창 시공 감리와 블로어도어 기밀성 테스트 현장 사례! 고단열 창호 하자 예방을 위한 필수 시공 디테일, 철콘 주택의 기밀 특성, 고기밀 주택 환기 관리 등에 대해 홈인스펙터 제프가 건축과학적 관점으로 적은 글 입니다. 신축 철콘주택 건축과정에 대해 하자방지 컨설팅을 실시하고 있다. 주요 공정마다 제대로 시공이 되는지를 점검하고 건축주에게 피드백하는 일이다. 하자 없는 높은 품질의 주택 완성을 바라는 건축주가 시공사와 계약할 때 아예 내가 그런 일을 할 것이라고 못박아 놓았다. 시공사 입장에선 내심 좀 떨떠름했겠지만 뭐 좋은 집을 짓자고 하는 일이니 반대는 없었다고 한다. 주택건축쪽에선 홈인스펙터 제프는 과학적이고 합리적인 일을 하는 사람으로 입소문이 난 상태인지라 거부.. 2026. 9. 2.
오래된 노후주택 매매전 주택검사가 필수인 이유: 불법증개축 매물의 위험성 오래된 노후 주택을 매수할 때 "10년 정도 살다가 신축하면 되겠지"라는 생각으로 섣불리 접근하면 예상치 못한 리모델링 비용과 유지보수 문제로 큰 손실을 볼 수 있습니다. 홈인스펙터 제프가 실시한 40년 된 구도심 단독주택의 실제 주택검사 사례를 통해 노후 주택 매수 전 반드시 점검해야 할 핵심 기준을 정리합니다. 1. 40년 된 노후 주택 매수 전 주택검사 사례신축을 염두에 두고 10년 거주 목적으로 서울 구도심의 낡은 단독주택 매수를 고민하던 젊은 부부의 요청으로 매수전 주택검사를 진행했습니다. 단순히 주택의 현재 상태를 판단하는 것을 넘어, 매수자의 여건(관리 역량, 수리 비용, 생활 편의성)에서 실제로 10년 정도의 기간을 안정적으로 거주할 수 있는지를 다각도로 검토했습니다.2. 주택검사 결과: .. 2026. 8. 31.
평지붕 옥상 누수, 여름 장마 비엔 안샜는데 왜 봄눈 녹은 물엔 샜을까? 여름비에는 안 새던 옥상 미세 크랙이 왜 겨울 습설(눈)에는 누수를 일으켰을까요? 눈에 보이지 않는 천장 누수를 열화상 카메라로 찾아내고, 한파로 인한 콘크리트 수축과 습설의 수압이 만들어낸 누수 원인을 주택검사로 정확히 진단한 현장 사례를 전합니다. 추운 겨울 지나고 봄의 초입에 잔뜩 내린 눈에 누수가 발생한 집에 다녀왔다. 창문 옆에 놓은 물통에 물이 많다. 옥상에 눈 많이 쌓였을 땐 누수가 계속 되다가 녹 다 녹으니 이젠 물이 안떨어진다고 한다. 겉에서 보면 자세히 주의깊게 살펴 봐야 젖은 부분이 보일 정도이다. 이러니 누수가 생겨도 사람들이 모르고 지나가는 경우들이 많다. 정말이다. 이 집처럼 천정이나 창틀 위에서 물방울이 떨어지지 않으면 대부분은 작은 누수의 경우엔 모르고 지나간다. 천정 석.. 2026. 8. 31.
5천만원 깎아준다는 단독주택 매매, 계약 직전 주택검사로 취소한 이유 보통 일반적인 주택 거래 시 가격 절충(흥정) 금액은 1~2천만 원 선에서 시작해 최종적으로는 수백만 원 단위에서 조율되는 경우가 대부분입니다. 그런데 저렴하게 내놓은 4억 5천만 원짜리 주택을 매도인이 계약당일 무려 5천만 원이나 깎아주겠다고 또 제안했음에도, 결국 매수를 포기한 실제 사례가 있습니다. 10%가 넘는 파격적인 할인율에도 왜 계약을 포기했을까요? 1. 계약 직전의 불안감어린 자녀가 마음껏 뛰놀 수 있는 주택 생활을 꿈꾸던 한 젊은 부부가 있었습니다. 수차례 현장을 방문해 집을 꼼꼼히 둘러본 뒤 마음에 쏙 들었고, 생각보다 낮은 집 값에 예산을 조금 더 보태 취향대로 리모델링 및 수리를 진행할 계획이었습니다.부동산 거래는 막바지에 이르러 최종 계약서 서명과 계약금 입금만을 남겨두고 있었습니.. 2026. 8. 31.
주택하자 문제는 소송전에 먼저 홈인스펙터 제프에게 물어보세요. 좀 조용하다 싶더니 다시 시작이다. 주택 하자 문제로 인한 소송 때문에 말이다. 사실 난 하자 소송하겠다는 사람들에겐 좀 인기는 없을 것이다. 가뜩이나 감정이 상해 울분에 차서 소송하겠다는 사람들에게 그들의 편에 서서 적극 격려하고 지원하기 보다는 객관적인 제 3자의 입장에서 왠만하면 잘 타협해서 소송하지 않고 해결할 방법을 찾아보라는 식으로 주로 얘길해 주기 때문이다.타고난 성격이 다투는 걸 싫어하는데다가 또 상담해 온 분들이 얘기하는 내용들을 듣다보면 작은 것을 너무 크게 생각하고 있고, 또 잘못 알고 있는 것들이 많은지라 막상 소송 들어가면 결과가 그다지 좋지 못하겠다는 생각이 드는 건들이 많기 때문이다. 그런 분들에게 그냥 원하는대로 하시라고 얘기해 주는 것이 너무 무책임하다고 생각하기 때문이다... 2026. 8. 30.

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