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하자전문가의 경매주택 팩트체크 33 ) 제주 한옥, 한옥은 집 지은 사람이 아니라 그 집을 사는 사람을 위한 집이다. 한옥 주택은 참 좋은 건축방식인데 문제는 그 건축비이다. 높아도 너무 높다. 그래서 한옥 주택들이 경매에 나오면 참 안타까운 마음뿐이다. 한옥 주택은 집 지은 사람이 아니라 그 집을 구매한 사람을 위한 집이다. 무슨 얘기냐 하면 높은 건축비 때문에 집 지은 사람은 망하고, 그걸 싸게 산 사람이 그 혜택을 다 누리는 일들이 일어나기 때문이다. ​연초에 여러 경매 동영상에서 다룬 제주도에 있는 이 한옥 주택만 해도 그런 식이다. 약 50평 정도 되는 한옥이다. 전통 한옥과 비슷한 형태라서 이거 지으려면 건축비가 평당 천만원대 초반은 들어갔을 것이다. 이런 한옥 주택은 처음 계획한 것보다 늘 건축비가 더 많이 들어가는 형태이기 때문에 충분한 여유자금이 없으면 건축이 힘든 주택 형태이다. 건축비가 단지 집 짓는.. 2026. 10. 4.
하자전문가의 경매주택 팩트체크 32 ) 옥천 주택, 전원생활 초보자들이 살면서 유지관리하기 좋은 집 경매주택 봐주기 시리즈를 쓰면서 주로 문제가 많을 것 같은 집들만 다룬 것 같아서 이번엔 그다지 문제의 소지가 없는, 초보자들이라고 해도 별 부담없이 선택을 할 수가 있는 그런 집을 하나 골라봤다. 옥천에 있는 분양이 중단된 전원주택 단지에 있는 집이다. 주변으로 터를 많이 많들어 놓았는데 분양이 잘 안되었는지 빈터가 많다. 하지만, 이 집 주변으로 대여섯채는 사람들이 들어와 사는 상태라서 그다지 문제될 소지는 없는 것으로 보인다. 어찌보면 단지가 꽉꽉 찬 것 보다 빈터가 많은 것이 한적하게 살기에는 더 좋다. 조용한 곳 찾는 분들에겐 오히려 그런 곳들이 괜찮을 것이다. ​이 집은 단층 철콘에 벽돌마감이 된 주택이다. 단순하게 생겼다. 그래서, 하자문제가 있을 가능성도 적고, 또 유지관리가 그리 어렵지 .. 2026. 10. 4.
하자전문가의 경매주택 팩트체크 31 ) 귀농귀촌인들이 난민인가? 왜 난민수용소 같은 건물을 지어서 분양하려고 했을까? 전국에 버려지거나 경매에 나온 집들 돌아다니면서 소개하는 올빼미TV에 몇달전엔가 나왔던 동영상에 있는 주택단지이다. 곡성에 있는 귀농귀촌인을 위한 주택단지라고 하는데 경매에 나온 모양이다. 집 지어 놓은 것을 보면 기가 막힌다. 이런 걸 집이라고 지어서 분양을 하겠다고 했다고... 시골 아저씨가 도시 사람들을 아주 수준이하로 본 것 같다. 이런 걸 주택이라고 지어서 귀농타운이라고 이름 붙이고 분양을 하려고 했다니... 제정신이 아니다. 집 구조도 이상하다. 1층은 창고나 작업장 같고 2층이 주거 공간으로 보인다. 1층은 철콘으로 박스 모양으로 만들어 놓고 징크 패널 등으로 외부 마감을 한 것이 아닐까 싶고, 그 박스 위에 각관과 샌드위치 판넬로 2층 집을 지은 것으로 추정이 된다. 구조도 이상하고 지은 .. 2026. 10. 4.
하자문제 전문가의 경매주택 팩트체크가 남다른 이유는 기반지식 때문 행동심리학에선 구매결정은 충동적으로 일어난다고 얘길한다. 콩나물 하나도 들었다놨다를 반복하는 사람들에겐 그게 무슨 말도 안되는 얘기냐고 들릴 것이다. 하지만, 내 경험으로 보면 그 말이 맞는 것 같다. 적어도 콩나물을 살때는 충동적이지 않은 사람들이 이상하게도 그 크고 비싼 집을 살 때는 왠지 충동적이었던 것 같다는 생각이 드는 일들을 많이 접하기 때문이다. 내 생각엔 사람의 뇌에는 용량 한도가 있다보니 너무 복잡하고 큰 일 일수록 충동적으로 결정을 하는 일들이 많은 것 같다. 뇌가 감당을 못하는 것이다. 충동적인 결정의 또 다른 예로는 결혼 같은 인생대사도 있다. 그쪽도 충동적인 결정이었다는 얘기가 많이 나오는 것 같은데...ㅎㅎ​요즘 유튜브에 나오는 경매주택 봐주기라는 일을 하고 있다. 보통 사람들은.. 2026. 9. 29.
유튜브 경매주택 봐주기, 경매주택 팩트체크 시리즈의 글을 쓰는 이유 요즘 '하자전문가의 경매주택 팩트체크' 시리즈로 글을 쓰고 있다. 유튜버들이 경매에 나온 집을 소개하는 영상을 보고, 주택 하자 문제를 오랬동안 다뤄 온 하자문제 전문가의 눈에는 무엇이 보이는지 이야기하는 시리즈다. 처음엔 할 얘기가 있을까 생각했었는데 하다보니 좀더 정교해진다. 그런데, 왜 그런 글을 쓰게 되었을까?​일단은 관련된 동영상들이 흥미롭기 때문이다. 평소 접하기 어려운 다양한 집들이 많은 유튜버들에 의해서 다뤄진다. 별별 형태의 집들이 다 있고, 집에 얽힌 사연도 다양하다. 유찰이 반복되면서 가격이 막 떨어지는 것들을 보면 안타깝기도 하고, 또 좋은 집들은 빨리 높은 가격에 낙찰이 되는 것도 신기하다. 유튜버들이 각자 자기만의 개성을 가지고 다양한 방식으로 집을 소개를 하는 것도 흥미롭다. .. 2026. 9. 29.
하자전문가의 경매주택 팩트체크 30 ) 제주도 타운하우스, 집 가지고 장난치면 망할 수 밖에... 이건 뭐 애들 장난도 아니고 이건 경매 물건은 아닌 것 같고 분양하다 망한 단지인 것 같다. 그런 것들만 신기하게도 잘 찾아다니면서 소개하는 '강호의 발바닥' 이라는 양반이 올린 유튜브 동영상에 나온 제주도의 타운하우스이다. 눈을 의심했다. 정말로 이렇게 지어 놓았다고... 장난하나?이건 뭐 애들 장난감 모양도 아니고 무슨 집들을 이런 식으로 똑같은 모양으로 빽빽하게 지어 놓았을까? 아무리 주거용이 아니고 관광용이라고 해도 이건 너무 심한 것 같다. 한창 제주도에 부동산 투기 바람이 불 때 진짜로 집도 안보고 사는 사람들이 있었다고 하더니 그런 사람들에게 팔려고 만든 집인가? ​처음 봤을 땐 오래 되어서 페인트가 색이 바래 이 모양인가 했는데 자세히 보니 그런 것이 아니라 일부러 저런 식으로 알록달록하게 칠을 해 놓은 것 같다. 어.. 2026. 9. 24.
하자전문가의 경매주택 팩트체크 29 ) 동화속 공주님의 집, 가혹한 경제적인 현실에 직면을 하게 되면 생기는 일 몇년전엔가 나왔던 동화속 고급별장 같은 집이라고 소개되었던 경매물건이다. 생긴 것만 봐도 건축에 돈 많이 들게 생겼다. 돈이 부족해서 그런가 짓다가 중단된 주택이다. 완공까지 가려면 돈 많이 들겠다.​예전에 이 정도도 못되는 하지만 꽤 화려한 집을 짓다가 공사가 중단된 집을 검사를 한 적이 있었다. 공사가 중단된 이유는 좀 황당했는데 골조 세우고 외부 마감하고 하는 일들은 그래도 공사의 난이도가 그리 높지는 않은 일인데, 이런 집들은 실내 인테리어도 복잡하다. 선과 면이 반듯반듯해야지만 제대로된 실내 인테리어 작업이 가능하다. 그런데, 그 집을 짓던 업체의 기술 수준이 그 정도가 못되었던 것 같았다. 실내 마감을 한다고 이것 저것 장식을 붙여가다보니 선과 면이 만나는 부분에서 서로 안맞는다... 곳곳에서.. 2026. 9. 24.
하자전문가의 경매주택 팩트체크 28 ) 양평에 있는 네모네모 주택, 모나면 정 맞는다고 이런저런 문제가 생기기 좋은 모양의 집 지난 번에는 바로 옆에 있는 집이 경매에 나왔다는 동영상들이 여러 편 있었는데, 이젠 그 옆집이다. 이 집은 괜찮으려나 했는데 역시나 단지 만들다 망해버린 상황인지라 지어진 집들은 전부다 경매에 나오는 것 같다. 딸랑 두 채이긴 하지만...그나저나 이 집은 보자마자 외양이 심상치가 않네. 외벽에 곰팡이 핀 것 같은 땟자국들이...특히 저 위쪽으로 보이는 거뭇한 자국들은 전부다 습기 문제인데... 이런 돌판들은 재료 특성에 맞게 시공을 해야만 하는데 그냥 돌이라고 튼튼하니 무조건 갖다 붙이면 된다는 식의 무지가 낳은 부실시공이다. 그나저나 창문 앞에 붙여 놓은 천은 또 뭘까? 왼쪽 창은 금이 쫘악 간것 같은데... 진짜로 이 집을 소개하는 기자의 말대로 인상적이다.이 집도 그렇고 그 옆의 집도 그렇고, 뭔.. 2026. 9. 24.
하자전문가의 경매주택 팩트체크 27 ) 중세 유럽풍의 대저택, 크고 화려한 집은 유지관리가 어렵기 때문에 재력이 풍부한 사람에게나 어울려 가끔 우리나라에도 이런 집들이 있었나 할 정도로 이국적인 형태를 가진 집들도 경매에 나온다. 부동산360 채널에서 본 이 집도 그런 집이다. 뭔 집을 이리도 크게 지어 놓았나? 유럽의 귀족들이 살던 그런 대저택 생각이 난다. 그래서, 유럽풍이라고 부르나?​보통 영화 같은데 보면 이런 집에 사는 사람들은 기본적으로 집사도 있고, 메이드도 있고, 정원사도 있고 그런 식이다. 이 집은 그러기엔 좀 규모가 작아보이긴 하지만, 어쨋거나 집주인이 스스로 관리를 하는 일반적인 주택의 규모보다는 많이 큰 규모이다. 그 얘긴 집주인 혼자서 이것을 관리하기는 어렵다는 얘기이다. 하다못해 정원관리업체나 청소전문업체의 도움을 받아야만 하는 집이다. 그러니, 그런 것을 부담스러워 하지 않을 정도의 재력은 가진 분들에게나 어울리.. 2026. 9. 21.
오래된 집들은 여유공간이 커서 요즘 집들보다 습기문제가 덜 생겨 지난 번에 점검한 동백지구의 20년된 목조주택, 잘 지은 집이다.그런 집들은 지붕 속을 들여다 보면 아주 시원하다. 보통 이런 식의 장면을 보게 된다. 지은지 20년이 지났는데 처음 지어질 때와 별 차이가 없다. 세월에 나무와 합판의 색은 조금 짙어졌지만 아무런 이상 증상도 보이질 않는다. 이런 집들을 보면 한국에선 목조주택의 수명은 얼마 안된다는 식으로 얘길하는 사람들의 말이 어처구니가 없다. 20년이 지나도 멀쩡하기만 한데... 20년 전에 지은 집들중엔 지금도 이런 식으로 아무 문제가 없는 그런 집들이 많다. 반면에 오히려 최근에 지은 집들에서 더 이런 습기, 곰팡이 문제가 생겨나는 일들이 많다. 왜 그럴까? 여러가지 이유가 있겠지만 내가 주목하는 것은 바로 여유용량, 즉 습기 버퍼(buffer.. 2026. 9. 20.
이동식·모듈러 주택 바닥 누수가 일반 단독주택보다 훨씬 위험한 이유 이동식 주택이나 모듈러 주택을 계획할 때 건축물 유지관리(Building Maintenance) 관점에서 가장 주의 깊게 살펴봐야 할 부분 중 하나가 바로 '바닥 누수'입니다. 동일한 양의 물이 새더라도 일반 콘크리트 기초 기반의 단독주택과 모듈러 주택이 받는 피해의 규모는 차원이 다릅니다. 이는 두 건축 방식의 바닥 구조적 차이에서 비롯됩니다. 1. 일반 단독주택: 콘크리트 기초의 배수 및 건조 특성일반적인 단독주택(1층 기준)은 마당보다 높은 위치에 콘크리트 줄기초 또는 매트기초를 형성한 뒤 그 위에 바닥을 구성합니다.자연 배수 구조: 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르므로, 바닥 내부에서 누수가 발생하더라도 수압과 자중에 의해 기초 측면이나 미세한 균열 틈새로 바깥으로 배출되는 경향이 있습니다.무기.. 2026. 9. 20.
주택의 수명도 집주인에 따라 차이가 큰 이유, 빈익빈 부익부의 원리 단독주택 단지에 있는 집들을 검사를 하다보면 인접한 이웃집들도 눈에 들어오기 마련이다. 어떤 때는 검사한 집은 멀쩡한 반면에 이웃한 집들에 이상증상들이 더 많은 경우도 있다. 이번에도 그런 상황이다. 검사중인 집은 예상외로 별 문제가 되는 증상들이 안보인다. 하지만, 고갤 돌려보면 옆집들은 상태들이 좋지 못하다. 아마도 집주인의 관심의 차이 같은 것이 그런 일을 만들어 내는 것이 아닐까 싶다. 적어도 주택검사를 요청하는 집주인들은 집관리를 어느 정도는 하는 분들이다. 그러다보니 뭔가 이상한 것을 발견하게 되고 그로 인해서 주택검사까지 요청을 하는 것이다. 반면에 집 관리 안하는 분들은 살펴보질 않으니 집에 무슨 문제가 있는지를 잘 모른다. 모르면 걱정도 없고, 검사의 필요성도 못 느낀다. 모르는게 약이다.. 2026. 9. 16.

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