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하자전문가의 경매주택 팩트체크 21 ) 과거의 흔적을 세탁해 버린 집, 이런 집은 일단 거르고 보는데 그 이유는 주택검사를 나가면 과거를 세탁해 버린 집들을 만날 경우가 있다. 싹다 성형수술을 해 놓아서 원래 상태가 어떤지를 알기 어려운 주택, 그런 집 만나면 바짝 긴장해서 정말 꼼꼼하게 살펴봐야만 한다. 그래야만 실체에 조금이라도 더 접근이 가능하다. 하지만 그래도 미지의 영역들이 많이 남는다. 전문가도 그런 상황이니 일반인 입장이라면 그런 집들은 왠만하면 거르는 것이 좋다. 무슨 일이 터질지 모른다.​부동산 360 채널에 보니 그런 집이 하나 나온다. 소개하는 분은 집이 예쁘다고 하지만, 난 바로 경각심부터 든다. 바로 그런 부분에서 하자문제 전문가와 일반인이 집을 보는 관점에 차이가 나는 것이다. 보통 사람들은 겉모습만 보고 집이 예쁘다고 생각하지만, 나 같은 경우는 왜 집을 이렇게 칠했을까? 뭘 감추려했을까.. 2026. 9. 8.
하자전문가의 경매주택 팩트체크 20 ) 반으로 쪼개진 집, 쪼개면 멋있나? 주택검사를 하러 현장에 가봐도 놓치는 것들이 많은데 유튜브 동영상에 나온 장면들만 보고 집을 선택한다는 것은 정말 어려운 일이다. 당연히 훨씬 더 놓치는 부분들이 많기 때문이다. 특히나 동영상에 집중하지 않고 딴 생각하고 대충 봤다간 나중에 '어라, 왜 집이 이 모양으로 생겼지? 다른 집 아니야?' 하는 식의 생각이 드는 경우도 생길수가 있다.​나도 생각없이 보다가 처음에 본 집 모습과 나중에 본 집 모습이 달라서 왜 갑자기 다른 집을 보여주지 하는 생각이 들었던 집이다.​여러차례 경매를 했는데도 떨어져서 또 소개가 되는 집이란다. 영상만 보면 집도 장소도 괜찮아 보이는데 왜 그런지 모르겠다. 어쨋거나 이런 식으로 생겼다는 첫모습을 보여주는 장면인데 바로 눈에 들어오는 것이 있다. 천창! 왜냐면 지붕에 .. 2026. 9. 8.
하자전문가의 경매주택 팩트체크 19 ) 숲속의 집, 일단 주변 나무들 정리부터 하고... 옆에 더 손이 많이 가는 집이 있었네 오래된 집들은 현장에서 직접 눈으로 확인하고 손으로 만져보고 두드려보고 코로 냄새 맡고 해야지만 제대로 집 상태를 파악할 수가 있다. 동영상엔 카메라들이 가진 기본적인 뽀샵 기능때문에 상태가 제대로 안나오고 많이 미화되어 나오기 때문이다. 미화되었는데도 이 정도 보이면 많이 낡은 집이긴 하다. 아무래도 주변에 나무가 너무 많다보니 그로 인한 영향도 있는 것 같다. 너무 넓어 보이는 데크에도 땜방 자국들이 보인다.어쨋거나 이런 집 볼 때 중요하게 봐야만 할 부분들이 두어개 있어서 정리를 해 본다. 이 집처럼 시골에 있거나 아니면 도시에 있거나 간에 오래된 집들은 집의 원형을 먼저 파악하는 것이 중요하다. 집의 원형이란 그 집이 처음에 지어졌을 때 어떤 모양이었느냐는 것이다. 사람들은 이런저런 이유로 집 늘.. 2026. 9. 8.
하자전문가의 경매주택 팩트체크 18 ) 강릉 테라로사 앞에 있던 집과 비슷하게 생긴 집이 가평에도 있네. 그런데 뭐가 좀 이상한데... 어제 올렸던 강릉 테라로사 커피공장 앞쪽에 있던 경매주택, 이렇게 생겼다.​그런데, 오늘 보니 2년전쯤에 가평에서 비슷하게 생긴 집들이 또 경매 물건으로 소개되고 있었다. 디테일이야 좀 다르지만 전체적으로는 비슷한 모양의 집 아닌가?도대체가 왜 이 모양으로 생긴 집들은 경매가 잘 나올까? 그것이 궁금하다! 같은 사람이 시행을 한 타운하우스 단지인가??? 앞서 얘기했듯이 이런 집들은 일반 주거용 주택이라고 보기는 힘들고, 주로 펜션 같은 것으로나 사용되는 그런 용도의 주택으로나 사용될 수가 있는 형태와 구조를 가진 것들이다. 수요가 한정이 된다는 얘기이다. 그런데, 그런 집들을 여러 채 지어서 사업 망해서 경매에 나오는 것 같은 형태의 일들이 반복이 된다. 왜 그럴까? 2년전 가평에서 경매에 나온 이 집.. 2026. 9. 8.
30년된 근생 목조주택 1층 리모델링을 위한 사전 구조보강 작업 실시 지난 번에 검사를 했던 일산의 3층 목조 근생건물, 며칠전에 1층 리모델링을 위한 구조보강 작업이 끝났다고 한다. 워낙 2층 바닥 구조가 좀 특이한데다가 좀 처지기까지 해서 목구조전문가인 김소장이 본격적인 리모델링 작업 이전에 구조보강 작업을 먼저했다. 검사할 때도 느꼈던 것이지만 공사 이전에 마감재를 뜯어 놓은 벽체와 천정 상태가 역시나 복잡하기 그지없다. 가운데 스터드가 여러개 겹처져 있는 부분의 주변 벽체에 위층의 하중들이 집중되고 있다. 그 하중들 때문에 약간의 좌굴증상까지 나타나고 있는 상황이다. 때문에 본격적인 작업에 들어가기 전에 서포터들을 이용해서 일단 위쪽 천정 구조가 더이상 움직이지 않도록 보강을 해 놓았다. 이 상태에서 저 가운데 벽체쪽에 집중된 하중을 어떻게 추가적으로 안정화를 시킬.. 2026. 9. 8.
하자전문가의 경매주택 팩트체크 17 ) 강릉 테라로사 앞에 있다는 이상하게 생긴 집, 딱 봐도 문제가 많겠는데... 전국에 있는 타운하우스 입지를 분석해 주는 유튜버 찍사홍님이 동해안에 휴가를 가셨나 보다. 동해안쪽에 있는 경매 물건을 소개하는 동영상을 올린 것을 보니 말이다. 자영업자는 틈만 나면 일을 하기 때문에 휴가도 곧 일의 연장이다. ​강릉 커피공장 테라로사 옆에 있는 한 타운하우스에서 나온 경매물건을 소개해 주셨다. 이렇게 생긴 집이다. 뭐 딱 보는 순간 내 느낌, 이건 가정집은 아니다. 가정집은 튀는 스타일 보다는 있는 듯 없는 듯 편안한 인상을 주는 것이 좋다고 생각하는데 이건 뭐 생긴 것부터 도전적이다. 잠깐 놀러가서 보면 그런대로 괜찮아 보일 특이한 디자인이다. 이 집은 생긴 모양이 딸랑 하나 있으면 아주 이상해 보이는 집이다. 그래도 모아 놓으면 나름의 독특한 디자인들이 빛을 발하는 특이하게 생긴 .. 2026. 9. 7.
홈인스펙터 제프의 주택검사 기초과정 11년, 국내 홈인스펙션의 길을 열다 선배 사무실 한쪽에 작은 원형 테이블이 하나 있었다. 주말이면 아무도 없는 그 사무실에 서너 명이 둘러앉았다. 강의실도 없었고, 제대로 된 교재도 없었다. 국내에는 '홈인스펙터'라는 말조차 거의 알려지지 않았던 때였다. 그 작은 원형 테이블에서 내가 처음으로 '주택검사 기초과정'이라는 교육을 시작했다. 그로부터 벌써 11년이 지났다.​국내 최초의 홈인스펙터라는 타이틀로 주택검사를 시작한 지 11년차가 된 것이다. 그러니 홈인스펙터 제프가 걸어온 길은 우리나라 주택검사 역사의 한 부분이라고 해도 크게 틀린 말은 아닐 것이다. 처음에는 물어볼 선배도 없었고, 따라갈 만한 길도 없었다. 그냥 내가 공부하고 현장에서 부딪치면서 한 걸음씩 길을 만들어 갈 수밖에 없었다.​사실 내가 주택검사와 비슷한 일을 시작한 .. 2026. 9. 6.
건축주의 가장 큰 고민을 덜어주는 '하자없는 집짓기 컨설팅'이란? 집짓기가 10년 고생이 안되려면... 집을 지으려는 분들을 상담하고 교육하다 보면 가장 많이 듣는 질문이 하나 있다.​“도대체 어떤 시공사를 골라야 하나요?”​시공사를 잘못 만나 하자문제 등으로 고생한다는 이야기가 워낙 많으니 그럴 수밖에 없다. 그렇다면 이름난 시공사만 잘 고르면 별 탈 없이 좋은 집을 지을 수 있을까?​좋은 시공사를 선정하는 것은 중요하다. 하지만 그것만으로 충분하지는 않다. 실제 집의 품질에는 현장을 맡은 소장의 경험과 태도, 협력업체의 수준, 시공사의 관리체계가 함께 영향을 미친다. 이름난 시공사라도 현장관리가 엉성하면 문제가 생기고, 규모가 작은 업체라도 실력 있는 소장이 꼼꼼하게 관리하면 좋은 집을 지을 수 있다. 그러니 회사 이름과 홍보자료만 봐서는 안 된다. 실제로 누가 내 집을 맡는지, 어떤 기준으로 현장을 .. 2026. 9. 6.
하자전문가의 경매주택 팩트체크 16 ) 집앞 포치가 넓어도 너무 넓은 집, 겨울에 해 안들어와서 추울텐데... 난방비 신경안쓴다면 뭐~~ 집 앞쪽에 데크를 만들고 그 위에 지붕을 씌운 공간을 포치라고 한다. 미국의 따뜻한 남부지방에선 포치가 넓으면 좋지만 우리나란 추운 겨울철이 있기 때문에 너무 넓은 포치는 해가 안들어서 문제가 된다. 뭐든 기후에 맞는 적당한 것이 좋다.​미국 영화나 드라마를 보면 집앞에 이런 포치가 있는 집들이 많다. 이게 햇볕도 막아주고 비도 막아주고 해서 공간 활용성이 아주 좋다. 일 끝내고 여기 앉아서 발을 턱하니 난간 위에 걸쳐놓고 커피나 캔맥주 한잔 하는 장면들이 미국 영화의 클리셰 같은 것일 정도로 일반적인 공간이다. 겨울철엔 해가 이렇게 안쪽벽체까지 드는 정도의 포치사이즈가 좋다 하지만, 뭐든 기후에 맞게 적당한 것이 좋다. 부동산 360에 올라온 경매주택 사진이다. 넓직한 데크위에 지붕을 씌워서 포치 공간.. 2026. 9. 5.
목조주택 골조와 OSB 합판 시공에 일반 나사못(피스)을 쓰면 안 되는 이유 야외 데크 상판을 깔거나 실내 석고보드를 고정할 때 흔히 "못보다 고정력(인발 저항력)이 3배 강한 나사못(스크루/피스)을 쓰라"는 권장을 듣습니다. 무거운 컴프레셔와 에어 호스, 네일건(못총) 없이 충전식 전동 임팩트 드라이버 하나로 작업할 수 있다는 편리함 때문에, 셀프 빌더나 일부 시공 현장에서 골조(프레이밍) 제작이나 외벽 OSB 합판 부착 시에도 일반 나사못을 쓰려는 유혹에 빠지곤 합니다. 하지만 목조주택의 구조 내력 부위에는 일반 나사못을 절대 사용해서는 안 됩니다. 그 이유를 구조역학적 관점에서 명확하게 짚어드립니다. 1. 못과 나사의 결정적 차이: 연성(Ductility) vs 취성(Brittleness)못과 일반 나사못을 목재에 박아 두고 옆에서 망치로 강하게 쳐보면 두 철물의 거동 차이.. 2026. 9. 5.
23년된 OSB는 멀쩡한데 왜 2~3년도 안된 OSB는 다 망가졌을까? 수도권의 한 목조주택 단지, 만들어진지 23년이 넘었다고 한다. 북미식 목조주택들과 몇채의 통나무집이 섞여 있는 아기자기하고 예쁜 단지이다. 그중 한 채가 업그레이드 리모델링을 해 보고 싶다는 의사가 있어서 방문해서 집 상태를 살펴봤다. 최근에 집 관리에 신경을 덜 쓰셨다고는 하시는데, 외관이 좀 낡아 보이긴 하지만 전반적으로는 상태가 아주 좋다. 투바이포 구조에 높은 기초, 그리고 넓은 처마와 나무 사이딩. 사이딩이 나무인데도 불구하고 지붕처마가 가려주고 페인트칠이 잘 되어 있어서 별 다른 이상이 없다. 비에 노출된 창문 하단부의 외부 트림중 한두개가 약간 상한 증상을 나타내는 것외엔 특별한 이상이 보이질 않는다. 프레임 작업은 캐나다 빌더들이 직접와서 했다고 한다. 그래선지, 지붕 골조가 투바이포 .. 2026. 9. 5.
히든거터, 숨김물받이의 올바른 시공형태와 검사현장에서 발견한 모습 비교 히든 거터(숨김물받이)라는 것이 있다. 징크 지붕과 벽선 깔끔하게 만들기 위해서 겉으로 드러나는 물받이를 지붕 위쪽으로 올려 밑에선 보이지 않도록 만드는 방법이다. 최신 디자인을 좋아하는 사람들이 많이 선택을 한다. 디자인은 유행 비슷한 것이라서 요즘 눈에 많이 띄인다. 일단 징크패널 중간을 잘라내고 만들어야만 하는데다가 지붕면 아래쪽에 위치해야만 하기 때문에 손이 아주 많이 가는 물받이이다. 제대로 하려면 아래 이미지와 같은 방식으로 시공이 되어야만 한다. 시공방식에 여러가지가 있지만 내가 보기엔 이게 제일 문제가 없는 방식으로 보인다. 이유는 패널을 접어서 제대로 배수가 되도록 형태을 만들어 주었고 후레싱 등이 제대로 만들어 졌기 때문이다. 자연의 힘을 그대로 이용하는 형태를 만드는 방법이 물관리에 .. 2026. 9. 4.

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