제프의 빌딩사이언스와 홈인스펙션(주택검사)

집을 처음 빌리는 사람도, 처음 빌려주는 사람도 혼란스럽다. 무엇을 기대해야 하는지, 어디까지 책임져야 하는지, 어떤 문제는 감수해야 하는지 명확하지 않다. 그 모호함 속에서 작은 불편도 큰 갈등이 된다.  어느 날 임차인에게 전화가 왔다. "벽에 곰팡이가 피었어요. 누수 때문이에요. 고쳐 주세요." 집주인은 누수탐지 전문가를 불렀다. 조사를 했다. 하지만 결과는 달랐다. 누수가 아니라, 결로였다. 결로는 집의 문제뿐만 아니라 생활습관의 문제도 함께 작용을 한다. 환기하고 관리하면 해결된다. 하지만 임차인은 듣지 않았다. "이사 갈 겁니다. 이사비랑 복비 주세요." 집주인은 당황스러웠다. 곰팡이가 생겼다고 이사비까지 요구하는 게 맞는가. 결로는 집의 결함이 아닐 수도 있다. 오래된 집은 단점이 있을 수 ..

주택건축및유지관리 2025. 2. 26. 07:53

어느 날, 집이 말을 걸었다. 벽이 조용히 갈라졌다. 창문에 습기가 짙게 끼었다. 천장에서 물방울이 떨어졌다. 하지만 사람들은 듣지 않았다. 그저 다시 도배를 하고, 창을 닦아 물기를 지웠고, 실리콘으로 떼웠다. 그렇게 하면 모든 것이 해결될 거라고 믿었다. 하지만 다음 계절이 오고, 또 다음 계절이 오고, 집은 같은 말을 반복했다. 나는 그 말을 듣는 사람이다. 나는 주택하자 감별사, 나는 홈인스펙터다. 내 일은 단순히 집을 검사하는 것이 아니다. 집이 보내는 신호를 읽고, 그것이 의미하는 바를 해석하는 일이다. 나는 본다. 벽의 균열을, 천장의 변색을, 물이 스며나와 변해버린 마감재들을. 그리고 나는 듣는다. 나무가 갈라지고 밀리는 소리, 단열이 끊긴 곳에서 스며드는 낮은 바람 소리, 바닥을 밟을 때..

집에 대한 생각 2025. 2. 25. 10:23

며칠 전 대학 동기와 저녁 자리를 가졌습니다. 삼십여 년의 준공직자 생활을 마무리하는 그 친구는, 꽤 높은 자리까지 올라 성공적인 경력을 쌓았지만 앞으로 어떤 길을 선택할지 고민 중이라고 했습니다.  옛 기억이 떠오릅니다. 그 친구가 처음 그 직장에 들어갈 때, 제가 점심시간마다 나눴던 조언이 결정적인 역할을 했었습니다. 당시 그는 두 군데의 합격 제안을 받았는데, 하나는 지금은 사라진 화려한 신생 방송사, 다른 하나는 다소 고리타분해 보이는 감독 기관이었습니다. 겉모습에 현혹되기 쉬운 순간, 저는 그에게 보이지 않는 감독기관의 장점을 상세히 설명하며 그쪽을 선택하도록 강력히 권했습니다. 그 선택 덕에 그는 자신에게 맞는 길을 찾아 승승장구할 수 있었습니다.살다 보면 인생을 좌우할 중대한 선택의 순간들이..

카테고리 없음 2025. 2. 24. 10:38

천정에서 떨어지는 물방울, 누수인지 결로인지 헷갈린다. 원인을 밝혀야만 하는 이유는 원인에 따라서 책임 소재가 달라지기 때문이다. 누수면 윗집책임, 결로면 아랫집 책임 ㅎㅎ 한 건물의 지하실 천정에서 생긴 증상이다. 갈라진 틈새에서 물이 뚝뚝 떨어진다. 이게 누수증상일까? 결로 증상일까?   그 판단에 참고할 만한 사진이 하나 더 있다. 떨어지는 물을 대야에 받아 놓은 사진이다. 물 양이 많다.   판단을 어렵게 하는 요소도 섞여 있다. 물이 떨어지는 곳의 윗부분엔 윗집 냉동창고가 위치하고 있다. 또 이곳은 습기 발생량이 많은 용도로 사용이 되어 실내습도가 높다. ㅎㅎ 여건상 누수도 생길수가 있고 결로문제도 생길수가 있는 상황이다. 그럴땐 나타나는 증상에 좀더 집중을 하는 것이 좋다. 이 경우엔 스며나온..

주택건축및유지관리 2025. 2. 23. 07:12

사람들이 일상적으로 하는 말들 중엔 과학적인 사실들이 담겨져 있는 것들이 있다. 예를 들자면 도서관에 앉아 공부를 하다가 왠지 답답하고 머리가 잘 안돌아 갈 때면 친구들이 하는 밖에 나가서 바람이나 쐬고 오자고 하는 얘기 같은 것 말이다. 왠진 잘 몰라도 경험적으로 그렇게 하면 멍하던 머리가 다시 맑아지고 생각의 엔진이 다시 돌아가는 것 같은 느낌을 받았기 때문에 그런 말들을 하고, 또 아무 이의없이 잘 받아들이는 것이다.​뭐든 실험해서 입증하기 좋아하는 미국 사람들이 그 말도 검증을 했다고 한다."왜 밖에 나가서 바람을 쐬면 머리가 맑아질까? 생각이 더 잘날까?" 를 말이다.​역시나 공부 잘하는 하바드대에서 연구를 했다. 주제는 실내 공기의 질(IAQ)이 인지능력에 미치는 영향이라는 것이다.실내 공기 ..

주택건축및유지관리 2025. 2. 21. 09:29

사람마다 생각이 다르겠지만 가끔은 좀 이해가 안되는 일들로 상담을 하시는 분들이 있다. 그런 사례이다. 두어달 전에간 집에서 주방쪽에 공사를 하셨다고 한다. 그런데, 공사하는 분들이 집안 다른 부분들을 보양을 잘 해 놓지않고 공사를 한 모양이다. 먼지가 많이 나는 작업이었는데 집안 곳곳에 그런 먼지가 쌓인 모양이다. 작업자들의 부주의다. 일 잘하는 사람들은 그런 것부터 조심하는데... 그리고 작업할때도 진공청소기 호스를 대 놓고 발생하는 먼지를 빨아내면서 작업을 하는데 안 그랬다는 것을 보니 날림공사를 하는 사람들한테 일을 맡겼나 보다.  씽크대 서랍장이나 책장 같은 곳의 틈새에 날린 먼지들이 끼어서 계속 먼지가 날린다는 하소연이다. 그래서, 지금 호흡기 질환도 생겨서 병원을 다닌다고 한다. 그러면서 미..

주택건축및유지관리 2025. 2. 21. 09:21

진퇴양난이란 요즘 같은 상황을 말하는 것 같다. 이러지도 못하고 저러지도 못하고...​실내공기의 질과 관련된 문제는 워낙에 생각할 것이 많고 복잡한데다가 또 해결한 방법도 마땅하지가 않아서 나로선 아예 다루지가 않던 분야이다. 측정도 단시간에 되는 것도 아니고, 측정된 수치가 나쁘게 나온다고 한들 괜한 걱정만 끼칠 뿐이지 아무 것도 해결해 줄 수가 없는 문제이다보니 그냥 모르는게 약이다 라고 여겨왔다.​솔직히 미세먼지 측정수치 매일 매일 발표해서 뭐가 나아졌는지 모르겠다. 사람들에게 커다란 걱정꺼리만 하나 늘렸을 뿐이지. 미세먼지 많은 날은 외출을 삼가하는 정도가 아니라 아예 환기도 안하고 취사까지도 안하는 바람에 배고픈 사람들 많이 생겼다. 바로 우리 집 얘기이다. 밥을 안준다. ㅠㅠ 만일 미세먼지 걱..

빌딩사이언스(건축과학) 2025. 2. 19. 08:48

상량식,미국에도 상량식이 있다. 골조가 완성이 되면 용마루 꼭대기에 나무가지와 빨간 깃발을 매달아 둔다.왜 이런 일을 하는지에 대한 설명에 보면 두가지 의미가 있다고 한다.하나는 골조를 만드는데 사용된 나무들의 영을 위로하는 의미이고, (주술적인 의식은 세계 어디에나 있다.) 다른 하나는 나무가지 아래쪽의 골조는 나무뿌리의 형상이 되면서 이 집에 사는 사람들이 나무뿌리처럼 계속 쭉쭉 뻗어나가면서 번창하라는 의미가 있다. 이 의식은 스칸디나비아쪽에서 전래된 것이라고 한다. ​재미있는 것은 그 위에 달린 빨간 깃발이다. 상량식이 있는 날은 집주인이 빌더들에게 맥주파티를 열어준다고 한다. 잘 대접을 받으면 저 빨간 리본을 띄어낸다. 만일 며칠동안이나 저 리본이 계속 달려있다면 동네사람들에게 집주인은 구두쇠라는..

주택건축및유지관리 2025. 2. 19. 08:37

같은 것을 봐도 보는 것은 사람마다 다 다르다. 같은 건물을 봐도 건축가와 홈인스펙터는 관점이 다르다.​미스 반 데어 로에의 대표작 격인 판스워스 하우스,건축사에 한 획을 그은 작품이다.거장의 작품에 경의를 표하는 수많은 건축학도들의 순례지 중 하나이다.멋지다. 작품으로는.하지만, 저기서 살라고 한다면 선듯 나서는 사람은 없을 것 같다.생활공간으로서는 부족한 부분들이 여러가지 따로 거론될 수 있겠지만,주택검사를 하는 홈인스펙터의 입장에선 두 가지가 딱 걸린다.사방이 유리창인 구조에서 생기는 단열 문제와 결로 문제이다.​설마 위의 사진들만 보고 저긴 항상 봄날 같은 곳이란 생각을 하신 분은 없겠지?저기도 겨울이 있는 동네이다. 겨울엔 이런 식이 된다고 한다.난방비를 쏟아 부어도 춥다. 결로가 생기던 유리창..

집에 대한 생각 2025. 2. 18. 18:57

얼마 전에 주택검사를 실시한 집,1층을 대충 살펴보고 2층으로 올라간 순간 발을 딛는 부분이 평탄하지 않은 것 같다는 느낌이 들었다. 레벨로 체크해 보니 역시나 집 가운데가 약간 가라 앉았다. 아래쪽의 넓은 거실 공간이 떠오른다. 스팬이 너무 길다.​주택의 구조와 관련되는 문제는 구조안전기술사의 영역인지라 내가 안전성 여부를 판단할 일은 아니다. 다만, 홈인스펙터로서의 내 역할은 기울기나 처짐 등의 현상이 있는지를 찾고, 관찰된 문제가 구조기술사의 진단을 필요로 하는 일인지 정도를 알려주는 선에서 끝이 난다.​국내에 지어진 목조주택을 검사를 하다보면 이층 바닥 장선이 처진 집들이 의외로 많이 발견이 된다. 다들 별 문제의식 없이들 살고는 있지만 나로선 발견한 것을 안 알려줄 수도 없는 일이다. 게다가, ..

주택하자 검사사례 2025. 2. 18. 18:46

건축에 대해선 잘 모르는 사람들이 집에 문제가 있구나 하는 것을 직감하는 순간은 거의 정해져 있다. 대부분이 예상치 못한 곳에서 물이 보일 때이다. 벽체가 젖어 들어오던가 아님 천정 매립등 같은 곳에서 물이 떨어지거나 ... 그냥 물이 떨어지는 것도 아니고 전기가 흐르는 곳에서 물이 나올 경우는 두려움이 배가 된다. 전기와 물이 만나면 뭔가 큰 문제가 생긴다는 것 정도는 알고 있기 때문이다. 게다가 전원 차단기 마저 자꾸 뚝 하고 떨어져 버리면 불안은 더 증폭 된다.​지역마다 대표적인 혁신도시들이 있다. 도시계획이란 것이 다 비슷비슷해서 아파트 잔뜩에 중간 중간 단독주택 단지들을 두는 형식들이다. 덕분에 혁신도시마다 새로 생긴 단독주택 단지들이 있고, 거기엔 또 인터넷 등에 밝은 젊은 세대들이 많이 살다..

주택하자 검사사례 2025. 2. 18. 09:15

모든 일이 이론처럼 딱딱 맞아 떨어진다면 얼마나 좋을까? 하지만 그런 세상은 없다. 또 그런 세상이 있다면 재미도 없을 것 같다. 변화무쌍한 것이 삶에 재미를 주는 요소이니까! 내력벽, 비내력벽, 즉 하중을 지붕으로부터 기초까지 쭈욱 연결하는 역할을 하는 그런 벽과 그냥 칸막이용 벽을 그림이나 설계도면을 가지고 구별하는 것은 그리 어려운 일이 아니다. 위에서부터 화살표를 쭈욱 아래로 그어 내려 보면 금방 판단을 할 수가 있는 일이다. 지붕에서 기초까지 쭈욱 연결된 벽체들, 예컨대 대부분의 외벽들은 내력벽이다.    하지만, 현장에 서면 좀 복잡하다. 일단 사이즈가 커졌기 때문에 전체의 구조가 머릿속에 들어와야만 한다. 설계도가 있으면 도움이 되지만 꼭 도면대로 시공된 것도 아니기 때문에 하나하나 다 확인..

주택건축및유지관리 2025. 2. 15. 08:59