주택과 아파트의 누수 문제에 대한 하자보증기간과 문제점

누수관련 하자보증기간 얘길하다 생각난 것이 있다. 주택의 방수는 하자보증기간이 3년인데 도대체 그 규정이 언제 생겼을까?  자료를 좀 찾아보니 아래 표에 나오는 것처럼 우리나라의 건축관련된 전문공사별 하자담보책임기간이 정리된 대통령령 '별표 4'가 처음 나온 것이 1997년이다. 그 이전엔 어디에 다른 형태로 존재를 했던건지 아니면 이때 처음 만들어진 것인지는 잘 모르겟다. 어쨋거나 97년에 요즘도 적용이 되는 별표 4는 만들어졌다. 이 표에 보면 방수공사는 하자담보책임기간이 3년이다. 그러니까 적어도 97년부터 계속 3년이었다는 것이다. 25년간 변화가 없다.

 

 

그러다가 아파트는 별도로 공동주택관리법을 적용하면서 2016년부터 방수는 5년을 적용하고 있다. 정리하면 우리나라의 신축주택에서 단독주택은 3년, 아파트와 같은 공동주택은 5년이 방수 공사에 대한 하자담보기간이다.

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꼭 그런 것만은 아니겠지만 아파트와 단독주택은 그 시공품질에 차이가 있는데 거기에 하자담보책임기간이 다른 것도 일부는 영향을 끼치지 않았을까?

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일본 자료를 보니 신축 주택에 대해선 '주택의 품질확보 촉진등에 관한 법률', 줄여서 '품확법'이 2000년에 만들어졌는데 여기서 방수에 대해서 적용하는 기준이 10년이다. 집 짓고나서 10년내에 누수 문제가 생기면 무조건 시공사에서 고쳐주어야만 한다는 것이다. 그러니, 시공사들이 방수 문제 하나에 대해서만은 사활을 걸고 신경을 쓸 수 밖엔 없다.

 

또 시공사들 혈압 올리는 판례가 하나 더 있다. 2011년에 일본 대법원에서 주택의 누수문제와 관련하여 중요한 판례가 하나 나왔다고 한다. 내용인즉 시공하는 사람들이 방수관련 시공과정에서 '불법'을 저질렀을 경우엔 최장 20년간 책임 추궁을 할 수가 있다는 것이다. 여기서 불법이란 '고의 또는 과실'로 인한 부실시공을 의미한다. 한 마디로 방수 시공을 부실하게 했다간 20년간 책임을 져야만 한다는 얘기이다. 우와~ 대단하다. 다만, 이 경우엔 집주인들이 방수 부실시공으로 인해서 누수가 생겼다는 것을 입증을 해야만 한다고 했다. 집주인들에겐 힘든 일이긴 하지만, 주택검사를 해 보면 불가능한 일도 아니다. 검사하다보면 엉뚱하게 시공해 놓은 경우들이 발견이 되기도 하기 때문이니 말이다.

 

어쨋거나 일본에선 신축주택의 누수는 기본 10년 보증에, 부실시공일 경우엔 소송해서 20년까지 책임 추궁이 가능하다는 것이다. 소비자 보호 수준이 굉장히 높다. 반면에 우리나라는 소비자보다는 시공사 보호수준이 더 높은 것 같다. 세상이 얼마나 빨리 변해가는데 아직도 25년전의 기준을 그대로 놔두고 있으니 말이다. 주택건축 품질 개선이 영 느리고 또 문제가 생겨도 뺀질거리고 잘 안나타나고 도망다니고 하는 것이 하자담보책임기간이 짧아서 그런 것이 아닐까 하는 생각도 해 본다. 2년이나 3년은 금방 지나가니 질질 끌다보면 시간 지나 안해줘도 된다는 생각을 할 수가 있겠지만, 일본처럼 10년 해 버리면 그땐 그런 일 생기지 않도록 시공을 꼼꼼하게 해야만 하겠구나 하는 식으로 생각의 구조를 바꾸질 않을까?

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품확법 이후로 일본에선 신축주택의 누수는 확실히 줄었다고 한다. 누수와 관련된 사례들을 봐도 주로 10년이상된 주택들이 대부분이다. 그에 비해 우린 새로 지은 집에서 누수가 생겼어요가 꽤나 자주 듣는 하소연들이다. 하자담보책임기간의 차이가 그런 차이를 불러온 것이 아닐까 하는 생각을 하게된다.