주택 건축분쟁관련 정말 중요한 얘긴데 별로 안봤네. 소송을 제대로 하려면
주택이나 근생건물 같은 것에 생긴 하자문제로 소송을 하겠다고 주택검사를 요청받는 경우들이 있다. 검사를 해 본후엔 이런저런 얘기들을 해 주는데 핵심은 소송에 실익이 없다고 판단될 경우엔 안하는 것이 좋겠다는 권고를 해준다. 소송의 실익이란 소송결과 얻을 수 있는 이익을 말한다. 얻을 것이 없이 시간과 돈만 들이는 일은 피하는 것이 좋다. 그래서, 검사후에 내가 업체와 합의를 하는 것이 좋겠다거나 소송비 감안하면 그걸로 그냥 수리를 하는 것이 낫겠다는 식의 얘기가 나온다면 소송해봤자 별 이득이 없다는 얘기이다. 감정 상하고 기분은 나쁠지 모르겠지만 조금 시간 지나면 감정은 사그라들고 이성이 작동하기 시작할 것이다. 그때쯤 되면 온전한 판단력이 생기고 올바른 선택을 할 수가 있다.
이런 문제는 보수작업이 성가시긴 하겠지만 소송 거리는 못된다.
사실 변호사들이나 법무법인 같은 곳에선 소규모 주택 같은 것들은 그다지 관심을 가지질 않는다. 당연히 실익이 없기 때문이다. 돈이 안된다는 것이다. 그런 상황에서 감정적으로 하자소송에 들어가면 돈만 잔뜩 깨지고 얻는 것은 별로 없는 불쌍한 처지에 처할 수가 있다. 그래서, 소규모 건축물에 생긴 하자문제로 하자소송을 하겠다면 준비를 철저하게 해야만 한다. 처음부터 판단을 잘해야만 후회가 없다.
변호사들이 하자소송 하기전에 꼭 하라고 강조를 하는 것이 사감정이다. 그러니까 하자전문가의 사전점검, 즉 내가 하는 주택검사 같은 것을 미리 받아보라는 얘기이다. 그 사람들이 그런 조언을 주는 것엔 다 이유가 있다. 많은 사람들이 잘못 알고 소송에 들어갔다가 낭패를 보는 일들이 많기 때문이다. 가장 많은 착각을 하는 것이 하자소송 재판할 때 꼭 해야만 하는 법원감정의 역할에 대한 부분이다. 소송만 하면 그 사람들이 집의 하자문제를 다 찾아서 알아서 정리해 줄 것이라고 착각하는 사람들이 있다. 절대로 그렇지가 않다.
이런 문제도 짜증은 나겠지만 고치면 된다.
재판에는 변론주의라는 원칙이 적용된다. 소송하는 사람이 제기한 문제만 다룬다는 것이다. 예컨데 거실 창문에서 물이 샌다고 소송을 했다고 하자. 그런데 법원감정을 나왔더니 현관 문에서도 물이 샌다. 그때 감정을 하는 사람은 뻔히 눈에 보여도 현관 문은 제외하고 거실 창문만 보고 간다. 왜냐면 현관문 누수문제는 소송의 대상이 아니기 때문이다. 감정인이 현관문 누수까지도 감정을 하면 변론주의 위반이 된다.
그러니, 처음에 변호사와 함께 공소장을 쓸 때 하자문제들에 대해서 하나 하나 제대로 정리가 되어야만 한다. 그걸 위해선 주택검사와 같은 사감정이 중요해 진다는 것이다. 집 주인 눈에 띄는 하자문제와 그외에 더 있을지도 모르는 하자문제들에 대해서 제대로 된 정리가 필요하다는 것이다.
그게 다 시간과 노력이 필요한 일이다. 당연히 돈이 들어가는 일들이다. 그런데 소송하면 법원감정 받으니 사감정까지 이중으로 돈을 내는 것 같다는 생각이 든다. 그래서, 법원감정에서 알아서 잘 해 주려니 하는 생각으로 사감정을 생략하는 경우들이 많다. 그 결과는 원하지 않은 결론으로 이어지기 쉽다. 그때서야 또 재감정을 신청하고 하는 일들이 벌어지는데 돈은 돈대로 더 많이 들고 결과도 신통치 않은 경우들이 많다. 그래서 변호사들도 먼저 사감정을 권하는 것이다.
이런 문제도 고치면 된다. 고치는 방법을 아는 것이 중요하다.
주택검사가 그런 사감정의 역할을 충분히 해 낼수 있다. 하지만, 더 큰 효과는 다른 것이다. 하자소송 예방효과가 더 크다. 많이 감정 상하고 화를 내는 분들을 만나고 하자문제들을 점검해 보면 내 판단으로는 하자소송에 별 실익이 없는 경우들이 더 많다. 소규모 건축물들이다보니 고치는데 별 돈이 안들어 가는 일들이 대부분이라는 것이다. 소송한들 이겨도 소송비용도 안나올 문제들이 많다. 그런 경우엔 문제점들 정리해 주고 어떻게 고칠지 얘기해 주고 하다보면 화들이 많이 누그러진다. 생각한 것보다 큰 문제가 아니라는 것을 알게 되는 것이다. 그런 때에 시공사의 하자보수 의무기간이나 소송보단 합의하는 것이 좋다는 얘기 등을 해주면 생각들을 다시 해 보는 경우들이 많다. 멀리 돌아가지 말고 물 흐르듯이 자연스럽게 해결하는 것이 좋다.
이런 문제는 하자소송 하라고 한다. 심각한 문제가 있다. 수리에 돈이 많이 들어간다.
그래도 가끔은 소송을 하라는 얘길 해 줄때도 있다. 그땐 정말로 심각한 문제가 있는 경우이다. 그런 상황에선 상세하게 정리된 하자문제들에 대한 보고서가 힘을 발휘를 한다. 법원감정인들이 참고할 수 밖엔 없다.
정리하자면, 하자문제로 소송을 하겠다면 먼저 주택검사를 받아보는 것이 좋다. 첫번째 효과는 소송의 실익이 있으냐를 판단할 수가 있고, 두번째 효과는 소송에 들어갔을 때 이길 수 있는 준비를 제대로 갖추고 들어갈 수가 있다.
